出了抵押贷款同意书银行居然不放款？怎么办

[ 导读 ] 经常遇到一些朋友着急：自己卖房，房子进行了交易，银行出了抵押贷款同意书，如果进行了过户银行因为各种原因拒绝发放贷款，自己难以及时收到房款应该怎么办？ 同样的问题，也收到过买房人的咨询：自己购房贷款，银行的贷款同意书已经给了，房子已经过户了，

经常遇到一些朋友着急：自己卖房，房子进行了交易，银行出了抵押贷款同意书，如果进行了过户银行因为各种原因拒绝发放贷款，自己难以及时收到房款应该怎么办？

同样的问题，也收到过买房人的咨询：自己购房贷款，银行的贷款同意书已经给了，房子已经过户了，但是银行的贷款如果不发放，自己付不了卖房人的房款怎么办？

无论是买房者还是卖房者，在面对银行出具了同意贷款书办理了住房过户手续而银行却没有发放贷款时，都同样遇到一些问题：

如果你是购买方你可能担心银行不放贷款，无法付清卖方的房款；如果你是卖房的一方，你可能会担心自己的房子已经过户给购买方而拿不到钱？

01 正常情况下，银行出具了同意抵押贷款的同意书，正常发放贷款后，整个买房卖房的过程就完美结束了，买方、卖方、中介、和银行四方皆大欢喜

一般情况下，在买卖住房交易的过程中，一套房子的完整交易流程是：买卖双方在房产中介处签订三方协议，卖方交纳保证金，然后到银行提交了交易协议和相关的证件，银行对住房交易进行审核、对住房情况进行评估、对买房人的资格和贷款条件进行审查审批，最后出具同意抵押贷款的书面意向书。在拿到同意贷款的意向书以后，双方去不动产交易中心办理过户手续，买方将已经过户后的房产证与银行一起去房产管理部门办理住房抵押手续，买方与银行签订正式贷款合同并进入放款环节，贷款资金一般会发放到贷款申请人即买方银行账户上以后，根据受托支付原则一次性转账给卖方账户。一笔住房交易才算正式完成：卖房者拿到了全部房款、买方拿到了住房、中介拿到了中介费用、银行通过住房抵押发放了贷款。

因此，在正常银行贷款同意书已下的情况下，只要住房买卖双方已正式过户，正常办理了抵押登记手续、签订了贷款合同的情况下，银行贷款基本都可以发放贷款，是不可能不放款的。毕竟银行的抵押贷款同意书是银行贷款意愿的真实表达，代表银行已经对这笔贷款申请已经通过了贷款审核和审批同意，欠缺的可能只是买卖双方对所买卖的住房进行过户并进行住房抵押登记，一旦进行了抵押登记、签订贷款合同就可以放款了。

02 银行贷款没有发放的卖方原因，导致银行贷款难以达到发放条件而拒绝贷款

一般人会认为，只要贷款同意书下发，买卖住房交易合同签订，贷款没有发放一般与卖房方无关，能不能贷款，从银行的角度看与卖房者已经没有关系，银行主要关注的是购买者的情况，如房子价格、贷款人的贷款条件、贷款比例等都已经审核审批，一般情况下也不会出现不发放贷款的情况。

但实际上，经常也会出现由于卖方的原因导致贷款无法及时发放。

一是出具抵押贷款同意书以后，双方未办理过户，事实上双方的交易并没有实现，没有办妥抵押手续，银行肯定不会放款；

二是卖家在卖房前已经将房子抵押给了另外的银行，在没有解除抵押前无法办理过户手续，实现不了过户并对贷款进行住房抵押。

三是由于卖家的原因导致没有出新的房产证前住房并查封，无法办理新证。

四是住房交易的报价过低，无法达到房地产调控政策的要求价格，可能由于双方交易中的考虑而涉嫌阴阳合同，给银行的成交价与交税的价格不同，从而导致银行无法放款。

上面是主要的几种卖方原因造成的无法放款的情形，还有其他情形这里就不一一举例，这也是在二手房交易时要注意的问题。

03 银行贷款没有发放的买方原因，导致银行贷款不符合发放条件而银行拒绝贷款发放

当然，贷款没有投放更多的是买方造成的，毕竟买房的一方才是贷款的主体，以下行为可能导致银行的贷款难以发放。

一是由于买房人的原因导致在过户手续递交以后，办理完新的房产证以后，在银行贷款发放前房产证被查封了。这里要明确一个概念，老的房产证被查封是原业主即卖方的原因，而新的房产证被查封大概率是买方的原因，由于房产证被查封，银行自然就不会再放款。

二是贷款申请的材料有不符合实际的情况，如收入虚假和身份虚假。有的贷款申请人为了贷款成本，对自己的资料进行包装，更有的通过贷款中介编造虚假的银行流水，更有的人连职业、职务和工作单位都是假的，被银行在贷款发放前发放，即使已经办理了抵押登记手续，银行仍然不会放款。如果发放以后被银行发现，银行可能会要求提前还款。

朋友小张经过贷款中介向两家银行申请贷款80万，由于小张的资质偏弱，贷款中介先把小张的名字列入到中介自己注册的公司，并办理了一张银行卡作为工资卡并在中介保管。贷款中介每个月给小张代发工资、代交社保，当然工资打到银行卡上以后小张不能支取和使用，由贷款中介控制，这样做了3个月。然后，贷款中介用这个作为工资流水，办理工作证明，向银行申请办理了无抵押、无担保的信用贷款。贷款发放以后，贷款中介将银行卡上的工资全部转走，并收取了中介费8万元。小张想知道，银行会不会以小张编造虚假银行流水和工作身份说小张是贷款诈骗？

这种情况现实中经常发生，如果银行在贷款前发现肯定就不发放贷款；如果在发放贷款以后发现有可能会提前要求偿还贷款；在贷款难以偿还时，也可能会起诉借款人涉嫌贷款诈骗。

三是贷款发放前借款人的个人征信出现了新的变化，从而导致银行暂停或者取消了放款。毕竟在抵押借款同意书发出到正式借款发放前有一段时间，这段时间买房人的个人征信甚至家庭征信不能出现恶化的行为，如增加了大额借贷、银行以前的借款出现了逾期、信用卡出现了逾期、增加了网络贷款等，如果出现了这些行为，都会导致银行取消借款。

四是由于借款人的原因主动要求银行暂停放款。有的时候借款人出于各种考虑提出暂停放款的要求，银行一般都会配合暂停放款的，从而导致贷款不能及时发放，卖房人不能及时收到房款。

04 银行贷款没有发放的银行原因，由于银行原因导致贷款难以及时发放

银行贷款不能及时放款，有买房人的原因，也有卖房人的原因，那么，有没有银行方的原因，当然也有。

一是可能由于银行信贷额度紧张而导致贷款迟迟不能发放。每家银行在个人住房贷款规模上是有额度限制的，并不是大家想象的要多少有多少，而且在一个省甚至一个市都有贷款规模，如果你在申请贷款发放的时间段正好是没有贷款额度，即使你再着急、支行和客户经理再想给你发放贷款，也必须等待。等待的时间长短不一，有的可能会等待一周，有的可能会等待一到两个月，甚至有的时间更长，从而导致卖房者迟迟拿不到房款，这是很尴尬的事。

二是贷款利率与原来商定的贷款利率出现了变化，即贷款利率提高了而借款人也许不同意，只能先放一放。毕竟贷款审批时与贷款发放时中间有一段时间，这个时间会发生贷款利率政策的变化，包括基准利率的变化和总行贷款政策的变化，如在贷款利率85折的时候申请和审批的贷款，在贷款放款的时候银行已经实施9折甚至不打折利率了，借款人觉得上当受骗了，所以，不愿意放款。实际上这种情况经常发生，一般情况下贷款利率是以发放时的贷款利率为准，如果借款人不同意，只能放着不放款。

三是由于国家或者地方住房贷款政策的调整。虽然说任何住房贷款政策的调整都有一个政策时限，而你的贷款已经经过银行的审批，但是新的贷款政策出来以后，银行对要放贷的业务进行重新审核，看看有没有大的违规情况，是不是符合新的规定，如果借款政策的调整需要对你的贷款条件进行调整，那么短期内就发放不了贷款。

抵押贷款通过意向书以后银行竟然不发放贷款了，到底是谁的责任，客观上可能银行、卖房者、买房者即贷款申请人和房屋中介都有责任，如果遇到不发放贷款的情况要了解原因，才能分清责任，解决问题。（麒鉴）