在一众地产大佬都哀嚎的时候,却有人依然赚得盆满钵满。碧桂园预计上半年是亏损5百亿,这个数字也是震惊了不少人。要知道过去碧桂园年景好的时候,一年的利润就是3百亿左右。如今碧桂园半年就亏掉了5百亿,按照这个走势,今年亏掉1千亿是大概率的事情。
关键对于现在的房地产公司来说,信用就是金子。因为现在的房地产公司都是销售期房,信用出现问题就会影响房产的销售,销售成绩不好,那又会影响回款,就会进一步造成资金的紧张。内地的房地产公司都是高负债运转,都是高周转模式。资金几乎是半点都不能出问题。
看看恒大在资金断裂之后的销售情况就知道了,几乎是一落千丈。因为开发商手里都是期房,几乎很少有现房资源,这就导致一旦资金出现问题,他们可以用来出售回笼资金的物业也是屈指可数。
不过也不是每一家地产公司如今都是陷入绝境,有的人依然是在闷声赚大钱,比如说香港的恒基地产,背后就是香港第二富豪李兆基。恒基地产公布的半年报显示,公司上半年营收102亿,利润超过了60亿。
如果对比恒大、碧桂园巅峰时候一年两三百亿的利润,半年60多亿的利润看起来确实一般。可是如今是什么行情,还有这样的利润就非常厉害了。大家都在自保,李兆基的恒基地产却还在赚钱。
关键恒基地产这个利润率确实吓人,半年营收才102亿,利润却超过了60亿,利润率高达6成以上。恒基地产为何有这么高的利润呢?
关键就是他们来自租金跟联营公司的收入非常多。恒基地产还是中华煤气、香港小轮、美丽华酒店等多家上市公司的控股股东。
另外恒基地产还有不少的物业在出租,2022年他们全年的租金收入是64亿多,算起来半年大概是32亿多。
按照这个数据,今年上半年恒基地产的租金收入也应该超过了30亿,加上联营公司贡献的利润,恒基的利润率自然就高了。他们如今并不依赖于销售物业来赚钱了。
香港这些地产公司厉害的地方就是在这里了,他们的利润率非常高,而且现金流充足,公司负债率也非常低。关键李兆基这些大佬都是十分稳健的,他们从来不盲目追求发展规模。他们都是一步一个脚印。
万达20年就盖了400多个万达广场,这个速度确实惊人,可是这会导致公司的资金非常紧张。香港这些地产公司不管是做房地产还是做商业地产,都是非常谨慎,他们都是尽量用自有资金,小量使用银行贷款,把公司的负债率控制好。同时他们的风险管控意识也是非常高,他们总是会预留一笔资金以应对不时之需。
还有一点很厉害的就是恒基地产这些香港地产公司都不依赖于房地产销售收入,房地产收入是不可持续性的,都是一次性买卖。可是商业地产的租金模式却不一样,他们就好像是一只下蛋的公鸡一样,可以持续性收租。
不过商业地产最大的问题就是负债率,如果你的物业是举债建设的,那么可能收到的租金都不够付银行的利息了。内地一些商业地产公司就是这个问题。
香港地产公司到内地拓展很多年,可是大部分的物业并不多,因为他们就是几年才拓展一个项目,因为他们要控制负债率。恒基地产也是如此。
恒基地产的老板李兆基是一个非常精打细算的人,做公司其实也得如此,必须小心翼翼。内地一些房地产公司跨界去做其他生意,一出手就是几十亿甚至是几百亿。这些资金大部分又是从银行贷款的,结果亏掉之后就形成了一个大窟窿,后来怎么补也是补不上了,最终不断借新还旧,形成了崩盘。
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