买公寓，是长期投资还是长期被坑？|2018投资避险指南

[ 导读 ] 亲爱的蜜友们：春节快乐！ 春节期间（2月4日-12日），蜜姐梳理了2018年曾写过的投资理财中的各种坑，每天推送一篇。历史总是惊人的相似，让我们回归过往，2019年，不要精确的错误，只要模糊的正确，在财富累积的道路上走得更稳

　　亲爱的蜜友们：春节快乐！

　　春节期间（2月4日-12日），蜜姐梳理了2018年曾写过的投资理财中的各种坑，每天推送一篇。历史总是惊人的相似，让我们回归过往，2019年，不要精确的错误，只要模糊的正确，在财富累积的道路上走得更稳健。

　　撰文|蜜姐

　　第一篇，想说说大家最关心的房产投资。

　　关于春节期间要不要回老家置业的问题，节前我曾写过（详见《家乡房子真不能买了？三四线楼市又来坏消息！》）。今天来说说，另一个被开发商和中介广泛推广的产品：公寓，到底值不值得入手呢。

　　01

　　房价还在涨？

　　史上最严调控，房子销售的速度是明显减缓。但房价的回落，似乎并不是那么让人

　　总体来看，无论是同比（与去年同月相比），还是环比（与上个月相比）一线的城市的新房和二手房，涨幅都很小。上海还出现了价格下降。

　　值得注意的是，新建商品住房环比上涨的城市有65个，下调的城市仅3个。

　　二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%。

　　三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%。

　　房价上涨集中在二三线热点城市。7月，三亚、济南房价环比涨幅均超过3%。

　　这似乎与大家感知的政策调控力度不太一样。

　　据中原地产统计数据显示，7月上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明等40多个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。

　　而8月各地已经有超过25个城市发布了各种调控政策。

　　房价上涨背景下，调控政策加码趋势也很明显。

　　另外一个明显的感知是，新房非刚需族购买难度大，而且房贷利率高。

　　因而，我们在楼市调控严的城市当中发现，开发商和中介在大力推售公寓。

　　这种投资是否划算？

　　02

　　20多年回本，划算吗？

　　此前，蜜姐讲过身边一位朋友的同事Z先生全家买房的事儿。

　　Z先生因为买房，养车压力大，甚至连新房装修都贷款了三四十万，就琢磨着搞点投资。

　　他卖了区县老家的房子，在工作所在的二线城市贷款买了一处套内面积99平米的公寓，总价170万。

　　当初听中介推荐，此处的公寓临江，楼下有一条餐饮街，方便出租给酒店（方便外来游客观江景吃美食），预计月租金能达到七八千元。

　　但现在买过来二个多月了，房子依然还未能按预期价格出租。

　　每个月各项贷款两万多，夫妻俩是工薪族，自然经济压力不小。

　　他最近打听了市场的出租价格，打算“割肉”也要租出去。

　　这套公寓是清水房，除了有一个卫生间，整个就是一个大通间。据朋友打听，市场价预计能租到6000—6500元/月。

　　假如Z先生运气不错，顺利出租，也没有物管等其他费用，预计在21.8年—23.6年能回本。

　　这还不包括房子的折旧、装修、物管等费用。

　　以及最近舆论热议，会加速到来的房地产税，都未考虑在内。

　　当然，假如房价上涨，顺利出手，能享受额外收益。

　　不过据蜜姐身边一位朋友2013年就在成都买公寓的经历来看，想获得公寓上涨的收益，真心不易。

　　03

　　公寓，房价、房租上涨幅度远不及预期

　　早在2013年，朋友就在成都三环以内，以6000多一平米的价格买了一套公寓。

　　此处离地铁站较近，加上成都这两年的火爆行情，周边的住宅价格早就过完了，1.2万一平米基本算是均价。

　　但此处公寓的价格呢，仅上涨到了七八千。

　　五年左右时间，一平米价格上涨幅度仅有一两千，而2015年还出现了小幅下跌，跌到了五千多。

　　再看租金的涨幅，同地段两居室的住宅，2013年约为2000元/月，如今涨到了约3000元/月。

　　尽管临近的地铁线，5年后人流量大了很多，但朋友的公寓相对面积小，又是商业用水电气的价格（比民用高了一倍左右），房租始终涨不起来。2013年房租约为1000—1200，如今基本没涨，好的时候上涨200元左右。

　　朋友的同学当初也在成都二环投资了一套公寓，情况稍好些。

　　当初这套公寓的租金一千出头，如今上涨到了1800—2000元/月，但对比该地段同样条件的住宅，这个租金涨幅就相形见绌了。

　　同样条件的住宅，目前月租价格已上涨到了三千多甚至四千一个月。

　　04

　　上百万的投资，不能只是听说

　　上述个案，当然不能说明公寓就没有投资价值。

　　其实，蜜姐身边一位长辈投资公寓就赚了钱。

　　七八年前，这位长辈投资了一处度假区的一套小公寓，总价不到十万，售房合同里面附加了酒店签约的十年租房合同。

　　因为度假区这几年经营状况越来越好，房租也相应上涨了，如今已收回成本开始赚钱了。

　　工作的小伙伴们，也常常讨论买房的问题，最近有位小伙伴就讲到身边几位闺蜜在计划要集资去海南投资公寓。

　　借此，蜜姐只是想提醒各位蜜友，上百万的投资，需要做好功课，不能听“熟人”或中介介绍。

　　如果要投资，不妨先把自己当租客，去各大房屋中介网站和实体店，了解下想投资地段公寓的价格和租金，以及近五年的涨跌幅度。

　　相信哪怕只做这一步，就能看懂大部分开发商或中介口头“承诺”的收益是否靠谱了。

　　不少公寓不通天然气，即便是通气，水电气的价格也比住宅类高了一倍左右，也难怪租客愿意租住宅而不是公寓。

　　而所谓热门地段，租给酒店或作为其他商用，那更得打问号了。

　　没有签好的租约可不算是真租出去了。

　　附近又是否有配套更好，价格合理的写字楼竞争，也是问题。

　　更迫切要面临的问题，就是房地产税。

　　未来房地产税开征，公寓这类商业地产恐怕会首当其冲。

　　如果房价下跌，这类商业地产也是首先会体现出来的，毕竟这类房子接盘侠的基数小太多太多……

　　而这也在日本当年的房地产泡沫破灭中被证实过。

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