2020年房产投资：长期看人口，中期看土地，短期看政策

[ 导读 ] 最近，中国社会科学院和经济日报社联名发布了中国城市竞争力排行榜。 而这份城市竞争力排行，主要以经济发展水平作为衡量标准，综合经济的持续性、城市宜居、城市宜商等指标。基本上，这份榜单能直观表现出全国范围内区域城市的发展状况。 纵观全国楼市，我

最近，中国社会科学院和经济日报社联名发布了中国城市竞争力排行榜。

而这份城市竞争力排行，主要以经济发展水平作为衡量标准，综合经济的持续性、城市宜居、城市宜商等指标。基本上，这份榜单能直观表现出全国范围内区域城市的发展状况。

纵观全国楼市，我们去衡量城市或者区域房价的时候，经济发展是一项重要参考指标。一般情况下，经济发展比较强劲的地区代表人口多、购买力强，房价能够承受的上限比较高。

这也是房价区域性差异的根源。

那今天小融就这份城市竞争力排行榜和大家聊聊这些上榜的城市。

我们先剔除入榜的台湾、香港、澳门三地，于是排行榜上仅剩了内陆的43个城市。

排名如下：

43个城市里，江苏9个，浙江6个，广东6个，山东5个，福建3个。

江苏：苏州、南京、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州、徐州

浙江：杭州、宁波、嘉兴、绍兴、温州、舟山

广东：深圳、广州、东莞、佛山、中山、珠海

反观中西部，一枝独秀。大部分省份仅有城市级别高的省会城市上了榜，有些省份甚至被排除在榜外，比如云南。

进步的城市：东莞、无锡上升3位；成都、厦门、武汉、南京、常州、苏州、杭州、温州等城市上升2位。

“退步”的城市：天津、唐山、沈阳、大连排名下降幅度较大，特别是沈阳与大连，分别下降了20位和36位，直接跌出前50榜单。

毫无疑问，论区域的整体实力，江苏、浙江、广东、山东这四省份城市与中西部、北部城市相比，是呈碾压状态的。这一状态在城市竞争排行中表现的极其明显。

2018年，首位度超过30%的城市在竞争力前50的排行榜中出现了5个，分别为长春、郑州、成都、武汉、西安、长沙，基本集中在中西部的中心城市里。

也就是说，在这些城市所属省份里，他们基本上属于经济发展集中，一家独大，短期内难觅竞争者。

东部房价普遍高，中西部“红杏”出墙来

我们匹配了这43个城市的房价均价。（注：城市不同分区，房价差别比较大，很多时候低价区域的成交是可以拉低城市整体房价的，所以上述城市均价有可能低于心里预期。）

北京、上海、深圳、广州这四个城市是全国仅有的4个一线城市，经济、人口、房价当之无愧的跑在前列。

我们以直辖市天津作为分界线，除去4个一线城市，剩下的城市基本被沿海发达省份包揽。

其中，杭州、南京已经无限逼近一线城市，甚至还有超越广州的架势。厦门这个城市，独占房价4万档。

广东珠海一骑绝尘，房价甩开同省的佛山、东莞、中山紧咬着天津。

浙江各城市房价与同层次城市相比，并不低，整体位于高位。相邻省份的江苏9城，最近一段时间，一直不太平静。

长期看人口，中期看土地，短期看政策。

最近，深圳迎来了一场土地拍卖“盛宴”，5宗住宅用地同时挂牌出让，是深圳近十年来数量最多、总价最高的一次宅地供应。其中，最高楼面价达到6.7万/平，业内媒体预测，三年后深圳房价恐怕将迎来一波涨势。

从最近半年来的土拍市场表现上看，江浙粤大部分城市和竞争力榜上有名的中西城市，在土拍上不遑多让。

从2010年以后全国人口流动趋势来看，东部三大区域仍是人口主要流向地，而中西部人口增长以核心城市为主，全国整体形成“东部三大区域+六大中西部核心城市”的人口增长格局。

长三角、粤港澳是今年被写进政府工作报告的战略规划，加上本身这两个区域发展实力雄厚，房地产市场本身整体表现就不会太差。

与东部沿海城市区域发展比较平衡不同，因为都市圈中心城市概念的提出，中西部地区，将要进入发展的分化状态。

首先，中西部中心城市，因城市等级高，受先天的资源优势影响，在多年积累下，正在经历发展的上升期，人口、经济将进入一个高速发展的上升通道。

其次，政策上向这些中心城市的倾斜，也使更多资源的分配难以顾及到周边城市。在一定时期内，很容易导致区域发展不平衡，尤其是首位度比较高的城市，与其他城市的分化或许将更加严峻。

对房地产市场而言，这些中心城市因为集结了区域内的优秀资源，三五年内在房价上将保持着一个较快的增长，在这一过程中，因房价导致的楼市需求外溢或许将对周边城市造成影响。

人口、政策、土地的多方加持，东部沿海区域的城市你争我赶，齐头并进将成为未来一段时间内的主流趋势；而前期发展比较薄弱的中西部地区，最有可能的采取的方式是“先进”带“后进”。这一趋势不仅表现在城市发展上，与其息息相关的房地产市场也可同一而论。