第一太平戴维斯：大湾区房地产投资解码 住宅零售与物流领衔

[ 导读 ] 2018年10月，港珠澳大桥正式通车，粤港澳大湾区发展“添翼”。百强房企之中，碧桂园、万科、恒大等凭借先发优势提前布局，外来房企也频频落子，积极补充土地储备。 除了开发企业，国内机构性投资者(包括险资和私募基金)和外资机构性投资者对大湾区内投资机会

　　2018年10月，港珠澳大桥正式通车，粤港澳大湾区发展“添翼”。百强房企之中，碧桂园、万科、恒大等凭借先发优势提前布局，外来房企也频频落子，积极补充土地储备。

　　除了开发企业，国内机构性投资者(包括险资和私募基金)和外资机构性投资者对大湾区内投资机会和未来发展潜力表现出浓厚兴趣。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇在接受采访时表示，近期有很多潜在买家对意向物业标的开展实地看盘、投资收购活动数量增加显著。

　　出于研究的角度，谢靖宇表示在大湾区“9+2”城市群中，更看好广州、深圳所具有的市场前景和潜力，同时认为大湾区的住宅、零售、物流市场将迎来机遇期。

　　城市“梯队”

　　谢靖宇依据风险和收益的不同以及其它一些列分析维度，把深圳、广州、珠海等9大城市分为三大梯队：广州、深圳属于第一阵营，珠海、中山和佛山紧随其后，惠州、东莞、肇庆、江门则排在最末。他解释道，“如果从租金收益的角度来看，作为全国两大一线城市，广州、深圳和香港相比还是有一定竞争力的。”据第一太平戴维斯提供的数据，两地商用物业租金收益维持在4.5%-4.8%区间，由于风险并不是太高，投资者在锁定物业标的后每年约能获得10%-15%的资产升值，2-3年内回报较高，因此被定义为“低风险低收益”类型。

　　另一方面，在湾区经济发展的大背景下，国家优化产业布局，板块内商业办公会迎来新一轮的增长。而考虑到两城第三产业在GDP中的占比均不及北京、上海，据预测，未来五年内两城的第三产业在GDP中的占比将会出现5~8个百分点的扩大，势必也会为写字楼市场创造出更多需求，谢靖宇向记者分析道。

　　但相比广州，深圳写字楼市场的情况则会略微有一点不同，“部分片区因为新增供应量较大，受制于空置率的因素，租金增长相对广州来说没有那么迅猛。”他说。从长期来看，深圳所蕴藏的经济体量不容小觑的。《中国房地产金融》查阅公开数据了解到，2017年深圳GDP总量略超广州，达到22438.89亿元，排在第二名北京之后。

　　至于第二梯队的城市属于“中等风险型”，谢靖宇建议投资者关注住宅和零售物业板块。这是因为珠海作为集旅游与自贸区一体的经济特区城市在该方面优势突出，中山在各个物业市场的投资风险均较同等级城市风险更为均衡。佛山在广佛同城的机遇下，交通设施近年来得到重大改善，住宅市场需求旺盛，金融业的快速发展正带动写字楼需求迅速提升。

　　值得注意的是，从房企公布的拿地数据中可以看出，开发企业有转向第二、第三梯队城市扩充土地储备的趋势，谢靖宇解释道，第一梯队城市开发用地减少，去核心化加速是主要的客观原因之一。在他看来，虽然市场机遇下沉到二三线城市是大势所趋，其中涉及到的人口、产业等风险性因素需要重视。他对此还是持谨慎的态度。他告诉记者，惠州、东莞、肇庆及江门在过去40年改革开放过程中吸引了大量外来人口流入，但由于近年来制造产业发生转移，人口流失严重，部分城市住宅板块因此面临去化压力。

　　同样，对于商业办公市场，第一太平戴维斯经调研后发现，此类城市中超80%的楼宇租户均为中小型，甚至是金融类企业。所以从风险评估的角度进行考量，他还是建议投资者优先选择第一、第二梯队的城市。

　　零售物流崛起

　　“此外，湾区内基础设施的不断投入、经济活动的不断增加，都共同赋能住宅、零售、物流物业市场的增长和发展。” 谢靖宇说。首先在物流方面，以深圳为首，辅以广州、中山等城市，港口吞吐量多年居于全国乃至世界领先地位，物流业“供不应求”的状态使得租金持续攀升，甚至在全国都是最贵的。其次，湾区内物流物业市场也受到海外投资者的青睐，“最近黑石对东百集团旗下位于佛山的乐平物流，及运营主体佛山睿优的收购可见一斑。”那么湾区内物流市场究竟有多活跃呢？谢靖宇表示，每当有物流物业领域的标的投放到市场，所有的投资商或者物流运营商都会积极参与，竞争激烈。而出于同业竞争的考虑，业主大多会将物业出售给一些基金持有者。

　　住宅物业市场方面，第一太平戴维斯预计，到2030年，大湾区内经济总量将超过世界其他三大湾区：美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区，总人口会从6900万增加到8800万的水平。在经济与人口的双重带动之下，住宅市场潜力无限。“我们做了一个简单的估算，假设以人均40平米的居住水平来测算，未来大湾区需要1.2亿平方米的新增供应来满足人口需求。”谢靖宇说，有别于北京上海严控人口规模的情况，广州深圳等城市今年以来接连出台宽松政策吸引人才，常住人口显著提升。他向记者透露，据研究部和有关部门按照当前的人口增长率来保守推算，大湾区人口增加到8800万的目标有望在2030年前实现，推动住宅房地产市场的平稳发展。