独立评论：南京13个板块价值与房产投资指南

如今，基本应验。

关键词：地王，南京最高楼，总部/金融中心定位，确定性最强

新房：均价3.5万/㎡。

二手房：海峡城，挂牌均价38385元/㎡；五矿崇文金城，挂牌均价45186元/㎡；升龙天汇，挂牌均价42199元/㎡。

最高倒挂：1万/㎡。

2016年5月，河西南诞生3个地王，G12地块楼面价拍出37027元/㎡，G13地块拍出36890元/㎡，G14地块楼面价更是达到45213元/平米，刷新了南京地价。

河西南G97鱼嘴地块在今年的2月14日被金茂以73.4亿的价格拿下，可以说，金茂给了南京的一份不菲的情人节礼物。规划建设一幢高度约550米的超高层写字楼，超过紫峰大厦，刷新南京第一高纪录，成为南京新地标。

南京最高楼，不能否认，这种心理刺激是很大的。鱼嘴尖部的摩天大楼，意味着奥体-河西南-鱼嘴这条黄金中轴线的高潮。

环境：从鱼嘴湿地公园到河西生态公园，生态环境不言而喻。

商业：在滨江一侧，金地中心、正荣财富中心综合体兴建。接下来，在五矿崇文金城一侧也将有多个地块建设商业综合体。

教育：南外在河西南布局了双体系，成为南京最大也是唯一的学校密集区：一套南外公办，从小学到初中；一套南外民办，从小学到高中，此外还有一所青奥村小学；另有多所配建幼儿园，一站式解决上学问题。并且，学校不是在白纸上，基本落成，陆续招生。

交通：直观而言，河西南至少3条地铁、2条有轨电车经过，相对密集。另外设置了不少公共自行车服务点，较高的容积率与“窄马路、密路网”的规划原则让很多人看不上河西南，有交通隐患的担忧。这也是实情。

总结

不结合房价的动态分析，是没有意义的。此时此刻，最重要的是限价，3.5万/平，没有水分，房产的保值性凸显。未来，地价的整体高企，也意味着这个板块逐渐的从“豪宅化”。整个区域，贯彻了“窄马路、密路网”新型城市规划设计理念，也让人担忧，以后这里堵不堵？闹不闹心？会不会陷入在茫茫车海…但一定的密度保证了商业的容易兴起，密集的学校也保证了家庭安顿。公允的评判：我们认为，这个板块的价值与房产安全性，不言而喻。

板块

02

鼓楼滨江

当河西南首度破3万的时候，鼓楼滨江最高也就维持在27000元/平米。然而今非昔比，河西南精装只能3万5原地踏步之时，鼓楼滨江中冶的毛坯改善房卖到近4万/㎡了。

关键词：鼓楼、滨江

鼓楼在南京人心目中，是几个意思？学区房聚集地，68.8%的南外录取比例，其他所有区加起来还不到鼓楼一半！

在鼓楼人民的眼中，这里科教文卫云集，是南京当仁不让的老贵族、老大哥。至于下关，则相当于上海静安合并了闸北，穿上水晶鞋了！

鼓楼滨江CBD

交通：内环西线和扬子江大道。有两条过江通道，南京长江大桥和规划中的建宁西路过江通道，未来也会成为和江北新区紧密对接的通道。此外还有两条规划当中的地铁5号线和9号线，在下关站交汇。

教育：鼓楼区优质学区资源的导入，是其他板块无法可比的优势。已有天妃宫小学，拉萨路小学分校、力小分校、树人中学、金陵汇文中学、南京十二中等都将进驻。

商业：鼓楼滨江商务区未来将建成百万平米的办公载体，集聚一批国际国内知名的企业，将建成50万平米的商业项目，成为辐射南京城北商业核心，将成为在长三角乃至全国有影响力的高端商务区。

整个板块也有不足，区域南部容积率很高，65年产权的微妙意义就是日照采光的不足，高容积率，并不特别宜居。整体片区的资源投入保证了板块价值，但部分楼盘的高容积率又间接“设置”了瓶颈，这里的楼盘投资性较强，接盘者必然不是中高端客户，这就是房价的天花板。

板块北部的中冶等楼盘，相对低密度，花园社区，保证了一定的居住舒适度。主要源于“阅江楼要看到江”，因此，从阅江楼到长江这一视觉线让中冶的滨江楼盘必须是“低密度”的规划设计。

总结

老城新造，“鼓楼”本身即品牌，地铁学区双料傍身！但，区域内有一堆容积率很高的房子，有点可惜，地缘客与投资客均较多。鼓楼滨江的亮点也包括众多文化旅游资源，沿江的历史人文景观颇有吸引力，自住改善可关注区域内的低密度社区楼盘。

板块

03

仙林湖

谈及仙林湖区域，早在2007年前，该区域还是一片荒芜。直至2007年的国土局挂地，终于敲醒了这片沉睡的处女地，仙林湖目前最高地价达到了24871元/㎡。不知有多少人刚来南京上大学的时候还嫌弃仙林偏僻，但住着住着就习惯了。

关键词：绿化、生态、低密度板块

这是优点，仙林是南京最像欧美社区的地方，整体低密度，花团锦簇，绿草盈盈。给人无限的美好想象。特别是湖、水、绿化带，给人整体的宜居感。仙林湖公园预计2017年底建成，是整个南京市范围内除玄武湖公园之外，规划面积最大的一个以湖景为主要资源的公园。

根据最新规划，仙林湖3大高价地块都明确要打造成低密度的高端社区。

交通：地铁4号线开通，“小紫”刷爆朋友圈。受益最大的当数仙林湖板块，2号、4号双线直达，再加上文化旅游目的地南京万达茂即将开业，“板块赢家”非仙林湖莫属！

商业：万达第四代文旅综合体万达茂确定落户仙林湖。有万达的地方，人气是不愁的。

医疗：2016年5月，南京投资网上仙林大学城白象片区医院项目在招商引资，从公告上可以看到，该医院预计总投资10亿元，建设年限2-3年，招商意向是专科医院、综合性医院。

教育：2017年仙林湖4所学校将交付，分别为小红花艺术学校、仙林湖小学、仙林湖幼儿园、新城香悦澜山自建幼儿园。

这个板块的价格线在2.8万之内，总体而言，这是一块有规划的整体区域，教育、商业、交通、绿化、休闲等应有尽有。缺点是，距离主城较远，最终可能入住仙林湖的人群并非是基于全市的性质。

总结

交通+人文+生态，曾经的价格1.4万，如今近3万。很多人认为仙林湖板块有泡沫，但从板块价值而言，这也是栖霞重点板块，未来资源加持明显，毕竟栖霞算是南京仅次于建邺的操盘能手，长袖善舞之下，区域发展令人耳目一新。另外，不可否认整体上的宜居性。宁镇扬一体化，对其也是“利好”。

板块

04

江心洲

原本长江中孤立一岛，过去每到夏天就淹，就是南京的一个后花园。岛上水杉林立，到处都是葡萄园，这是很多南京人的印象。然而，就是这样的小岛，在南京城的发展中，随着河西新城崛起，随着江北国家级新区的获批，其土地价值被挖掘，与新加坡合作开发，故名“生态科技城，低碳智慧岛”。

不要轻易怀疑政府的目标与智慧，这几个字都很有讲究。现在的江心洲是令人尴尬的存在，比如各项配套的落伍，学校的待建，甚至胜科星州府的售楼处也因故拆除，仁恒绿洲新岛一年多没有开盘，而岛上也存在神秘楼盘，种种不寻常之处，其实也说明了价值所在。否则，没有人也不会有资金在这里浪费。从南京眼步行到江心洲岛南，那里的未来有仁恒打造的大明文化旅游村、海底世界与号称卖出天价的仁恒别墅/洋房。

关键词：生态、绿化、休闲、科技岛

在经过了去年夏季“暴力梅”的考验后，作为建设海绵城市三大示范区之一的江心洲，街道和房屋一切安好，岛内的河道也在安全的水位内。据悉，江心洲岛的防洪标准为100年一遇。

岛屿其实不稀缺，长江上多的是。但城市繁华中心的岛，是稀缺资源，尤其整体花园感，只要上了岛，就知道有多好。

交通：岛上的地铁包括有地铁10号线、地铁4号线二期（规划中）、地铁13号线（规划中）。长江五桥夹江隧道长约1.8公里，建成以后从江心洲上岛或者下岛仅需数分钟！

教育：目前1所24班小学和3所12班幼儿园已新建完成，2018年底还将建成一所国际学校。岛北的学校（一个小学，一个初中）目前待建。

商业：江岛新天地是全市独具一格的首个滨江商业综合体，建筑面积约为6万平方米。另外，岛北也有英伦风情街的规划设计。

土地出让：江心洲推出了3块地，都是商办、商业和二类居住用地的综合地块。

3号地块在岛北，被限高处理，低密度。目测是银城长岛观澜的东侧，之前规划为英伦商业风情街，为水梦小镇的组成部分。听起来美轮美奂，实际上也确实漂亮。这块集结商业的地块，承担了江心洲岛北4家楼盘的配套功能——再不开发，黄花菜都凉了。4/5号地块位于岛南西侧，对面是江北新区的雅居乐滨江国际与正荣润江城，风光旖旎。

总体而言，江心洲的住宅开发得比较好，房子卖了几千套，商业配套和产业还有待加强。位于河西与江北新区之间的江心小岛，承载了太多人的幻梦，岛南的仁恒地块，拿地时的规划户型图非常惊艳，内部传言卖10万/平。鉴于地段，不是没可能。

总结

河西新城与江北新区之间，江岛之心，水梦小镇，配套暂时跟不上，很多规划还需要时间、时间、时间。当然，这也是魅力。总之，关注仁恒绿洲新岛、胜科星州府，豪们可关注升龙桃花园著、仁恒江心洲G84项目。

板块

05

燕子矶

南京有8个刚需阵地在2016年消失，燕子矶赫然在列。这个原本的刚需重镇新建商品住房销售均价已由原先的1-2万元/㎡，上涨到了2.5-3万元/㎡。

在很多人对于燕子矶的印象或许还停留在以往那个堆满了工厂的南京郊区，然而如今的燕子矶新城早已焕然一新，改头换面。

关键词：近主城，整体规划

有人喜欢安稳确定的板块，而有人更喜欢波动性大的板块，这意味着机会。当然，也有人担心之前化工厂的影响，也影响了信心和开发商定价，目前在售楼盘均价毛坯2.5万，精装3万。在六合地价都破万的世道里，距离新街口直线距离15km的燕子矶并不算贵。尤其是今年3月底的一场土拍，将燕子矶的地价刷高到23681元/㎡。

交通：南京地铁1号线北延工程，预计2020年建成。和燕路过江通道提前开工，将来从燕子矶新城去江北会更加方便。

教育：南外仙林分校燕子矶校区、晓院附小燕子矶分校、栖霞区特殊教育学校三所高品质合作办学的新学校签约。目前南外燕子矶校区已经开建，预计两年内完工。未来新城规划学校共计43所，其中小学10所，初中6所，9年一贯制2所，高级中学2所，幼儿园23所，以解决燕子矶居民子女上学问题。

医疗：有望迎来第一家三甲医院，据栖霞区网络发言人的回复：三甲医院前期方案研讨已发动，正在主动招商中，预计今年将正式确定医院。

土地出让：数一数，9块土地。简直翻天，这片区域属于城北，与河西南、江北新区等板块相比，曝光量并不算高，热度也一般。燕子矶目前毛坯2.6左右，精装3万，这个价格在南京并不高。而红山新城，高举高打的玄武公馆已经清盘。

南京人对于燕子矶的看法颇为矛盾，一方面也是主城区的拓展，文化与历史感强，地缘客众多，另一方面又为化工地的担忧。纠结之中，博弈之下，价格倒也中规中矩，接下来的去化会比较理想。这么多土地的供应，思考一下，未来的发展不可小觑，如此众多楼盘展开广告厮杀，至少保证了曝光量。下一个河西南不好说，但2.6万的价格，我觉得很硬实。

仁恒作为南京溢价最高的开发商，目前也与安居合作，共同开发燕子矶项目，这也给该区域带来了一定的提振。

但疑问也存在，江北新区核心区是举全省之力发展，河西南则是南京的总部经济与金融中心定位，发展思路很清晰。而燕子矶的定位级别是区级，它的核心优势是啥？

总结

房产投资的话，可以关注面积适当的户型，不可贪图买太大的户型，导致“面积-地段”错配。融创玉兰公馆是区域内唯一精装楼盘，户型好，品质口碑也好，与其他毛坯邻居楼盘相比，自主属性更重。燕子矶不缺历史与风景，也不缺文化，更不缺整体规划，但唯一缺少的是信心。有些人对其有顾虑，种种不确定性，然而，“不确定性”不就是可能的空间吗？总之，2.6万单价，保值属性好。

板块

06

麒麟

麒麟其实距离主城很近，曾一度显得有些“消沉”。但随着今年交通、配套等多个工程项目连续开工，再加上地价一鼓作气冲破2字头，麒麟板块房价冲得厉害，当然，调控也是当头一棒，现在的行情尚需观察。

关键词：预期模糊

面对当前的调控，麒麟处境有点尴尬，尤其是曾经楼面价22353元/㎡的的京奥港未来墅项目，前段时间，传出毛坯3万元/㎡的消息，很多人都预测麒麟房价不稳。麒麟的配套和教育需要加油了，夯实板块的规划，才是现在最紧要的。

麒麟科技创新园

医疗商业：麒麟荔枝广场文化商业综合体、长江黄浦智能医疗中心等重大项目开工。

交通：麒麟有轨电车1号线预计今年开通运营，虽然已经爽约多次；光华路东延段跨绕城公路立交工程将在今年下半年开建，预计工期2年，麒麟科技创新园将实现与主城的无缝对接。

教育：新添幼儿园，麒麟实验小学今年9月将招生。

土地出让：5块地的出让，非常聚集，原本是南京的优等生地块，无奈被牵扯，落入落后生的范畴，最近一年的房价在不被看好之际强势崛起，成为屌丝逆袭的典型代表。

总结

麒麟屌丝逆袭，前景看好，假以时日，纸面规划自然慢慢兑现，但翻倍上涨之后，动力稍显不足。总之，该板块依然是刚需+水平，需要强劲的进一步资源提振。

板块

07

南部新城（南站）

关键词：几何位置

新房：万科大都会在售4号楼均价34500元/㎡左右。

二手房：万科九都荟挂牌均价38846元/㎡；万科尚都荟挂牌均价39875元/㎡

最高倒挂：5000元/㎡

虽然南部新城带了一个“南”，但实际上，从地段来看，它的位置更接近南京的中间。倚靠主城，毗邻江宁、秦淮、雨花，与河西新城也相距不远，相对居中。南部新城，其地段的几何位置就秒杀了南京大部分新板块。

一直以来，南京各种规划就有三个副中心的说法，其中一个就是“南部新城”。

交通：与其他新城和新版块相比，南部新城最不缺的就是交通，本身就是高铁枢纽中心，这是一个窗口。另外，根据规划，一共有5条地铁线，目前已开通3条：1号线、3号线、机场线。6号线、宁和城际也在规划里。

商业：绿地之窗、证大喜马拉雅、金轮星立方等商业体，无论是商场，还是办公写字楼，区域内的体量都很大。

南部新城包括两个部分，一个是南站部分，另一个是红花大校场部分。前者，主要基于交通和商业，部分住宅；而后者，才是相对综合性更好的宜居板块。

因此，交通枢纽为标签的南部新城（南站）板块，成也交通，败也交通。交通枢纽附近的房价，很难成为一个城市的高峰。

第一，虽然高铁是高级的铁路，一些人担心的噪音、震动等因素也许不存在，但毕竟不能算作 “利好”，有天花板；

第二个不利是三区交界，秦淮、雨花、江宁三个区都占有部分，这三个区中，教育资源相对丰富的秦淮区，因为有另一个“红花大校场”板块的存在，未必在这里投入最优质资源。

另外有3个细节：

（1）岔路口G46地块楼面价拍到27034元/平米，给南站板块估值带来新的想象；

（2）此处有一个颇为神秘的楼盘，“绿城深蓝”，为绿城代建，刚开过盘，属于“当场未日光，但紧接着会售罄”；万科大都会也摇号开盘，销售中规中矩，谈不上出色，一方面在于板块本身的顾虑，另一方面是户型设计、装修方面的含糊其辞；

（3）房产咨询中，南部新城也是热度最高的板块之一。

总结

南部新城（南站）发展没有疑问，趋势向好，是一个“城市门户”特征明显的板块。除去一些不确定因素，目前三万五价格有支撑、能保值。房价而言，未来终有天花板，这个区域其实更适合商业。

板块

08

南部新城（红花大校场机场）

关键词：秦淮区的压箱宝

该区域的定位与南部新城南站部分有所不同，相对更宜居。未来的教育、交通、医疗和产业，秦淮区必将精雕细琢，因为，这是秦淮区的压箱宝，是自己人。

交通：整个区域与建邺的河西南很相似。当然，作为新城区，也必然是“窄马路，密路网”的规划设计格局。到那时，河西南不必承担容积率南京最高的恶名了，其实，但凡是新城区，无论南京或其他城市，街区制都是未来的趋势，像奥体这样的“大马路，楼盘相对低的容积率”情况，以后不会出现。

土地出让：我要重点讲这个板块，这是秦淮区的核心区，是方向，是未来，是秦淮区2.0城区。前期复地宴南都、保利堂悦住宅已经全部清盘，也没机会了。12地块是商办和商住，13地块含有二类居住用地，非常值得关注，如果说有一个地块是下一个河西南，那么大校场机场板块接近：

1、秦淮区有足够的运作资源，包括学校、医院等；

2、板块拆迁基本结束，土地丰腴，就等吹响号角；

3、主城区最后的大片齐整土地；

4、未来地价/房价具备强烈的想象空间。

当然，对于普通老百姓的房产投资而言，不利因素是地价不会便宜了，之前河西南在2013/2014/2015年土地出让在9000~15000元/平之间，以后大校场板块不会再拍出这样的“低价”，一大群开发商等待着，一大群买房人也期待着，吃掉了部分增值空间。这很无奈，但也必然如此。

我们来看一段软文：

“得天独厚的主城先天优势使南部新城在新一代的城建板块中，独树一帜。其国际化城市规划、国际一流造城水平、先进科技的运用，则于后天制胜全城。未来，在红花-机场片区，拥有近百年历史的大校场机场，建立机场跑道公园、展览馆等历史文化设施。然而南部新城，除了对历史人文的尊重与保留之外，更将融合先进的国际化生活理念。”

虽然有点溢美之词，但对于这个板块，大把空白土地就是诱惑。

操盘的动力=土地的体量。

总结

真正的核心区板块，所有权清晰，发展明确，前景看好。随着保利堂悦4月21日最后一栋楼10号楼开盘、售罄， 整个区域内几乎无房可售。这里值得重点关注！

板块

09

新玄武

关键词：板块适中

规划定位的级别不高；板块热度不高，楼盘数量也不多，有特定的客户群。

教育：玄武是南京传统教育强区，北京东路小学、南师附小、长江路小学、科利华中学等，都算作教育资源，对于这种老牌区打造的新城区，名校的分校也有人认可。

交通：除了距离新街口较近，此外，还将有4条地铁在该区域交汇，分别为地铁1、3、6、9号线，加上南京火车站高铁，交通也便利。以后，这里的白领上班很方便，周边的风景也很多，无论是玄武湖还是紫金山，触手可及。

总结

新玄武不算是热议很高的板块，风险与不确定性不多，属于自住改善、想买就买的范畴。中海玄武公馆已经清盘，也是区域的象征，其价格也是天花板级。

板块

10

板桥

关键词：与河西南直线距离近，新房不贵

新房：和昌湾景前期均价18000元/㎡；蓝光公园1号销许均价21154-21701元/㎡，与上次开盘持平；明发浦泰梦幻家前期均价17500元/㎡；

二手房：金地自在城，挂牌均价24541元/㎡；宋都南郡国际，挂牌均价22082元/㎡；朗诗绿色街区，挂牌均价24468元/㎡；金域华府，挂牌均价22299元/㎡。

最高倒挂：6000元/㎡。

地铁，一直是是板桥的短板。地铁是什么？除了便捷的交通利好之外，还是一个非常强大的预期因素，这代表着政府的重视与关注。其实，一直以来，与其说板桥缺地铁、地王与学校，不如说板桥缺关注，缺爱。

两个有利因素

（1）板桥新城——倘若称作新城的话，距离河西南咫尺之遥，河西南成为新贵，未来的鱼嘴也将成为总部中心、金融中心，数栋地标性的摩天大楼建起，南边一点的板桥还有机会。河西南与板桥的秦淮新河大桥，预计今年竣工通车；

（2）宁和城际，在板桥区域设有刘村站，位于绕城路与龙藏大道交汇处。

总结

板桥的热度很高，新房被严重限价，呈现“新房热卖，二手成交困难”局面。作为房价的洼地，也是相对安全的。板桥新房值得关注，和昌毛坯1.7、蓝光精装2.2左右，这些都属于调控的背景下也能买的范畴。

板块

11

禄口

关键词：房价洼地

新房：朗诗青春街区毛坯销许均价12502元/㎡。

二手房：翠屏城，挂牌均价16359 元/㎡；朗诗青春街区，挂牌均价18247 元/㎡；招商依云郡挂牌均价18734 元/㎡。

最高倒挂：6200元/㎡。

禄口板块表现，令人称奇。房价10年涨583%，2016年前5个月禄口卖房超去年全年。区域内热盘新城保利天地已清盘，目前所剩房源也相当少了。

总结

刚需重镇，受“价格保护”，风险不大，是南京为数不多的洼地板块。但3月31日的土拍将禄口的4副地块的楼面价都抬高到1.2万/㎡以上，房价预期变高。房价算跑在前面，接下来，就要看板块的资源与规划落地是否跟得上。

板块

12

江北高新区

关键词：潜力板块

新房：弘阳时光里新领72套毛坯房源，与上次开盘价格基本持平。

二手房：新城香溢紫郡，挂牌均价21071元/㎡；朗诗未来街区，挂牌均价19746元/㎡；招商兰溪谷，19500元/㎡。

最高倒挂：5000元/㎡。

交通：现在有S8号线和地铁3号线未来还规划宁滁南线等地铁线。高新区毗邻规划中的南京北站，南京北站作为江北新区重点交通工程之一，将成为南京乃至长三角区域又一重点核心交通枢纽，将来可能成为另一个“南站板块”。