民法典中业主大会应当“双三分之二”参与表决困局及解决思路

2021年以来，因为达不到民法典中业主大会应当“双三分之二”参与表决的基本要求，导致不少小区的业主大会不能有效召开会议。全国不少小区业主大会召开及业委会工作的推进陷入某种僵局。因为达不到“双三分之二”参与表决，有些小区在召开首次业主大会及选举业委会最终不能形成有效会议而失败，有些小区是在关于更换物业公司或通过重要决议时，最终业主大会表决未能达到会议有效条件而失败。特别是，出现有些小区开发商持有的房屋在专有部分面积占比超过三分之一的情况下，只要开发商作为业主不参与首次业主大会表决，这个首次业主大会就无法有效召开，也不能依法选举产生首届业委会，也不能通过任何有效的业主大会决议。　

一方面，按照2021年实施的民法典相关规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金等表决事项的业主大会通过比例要求降低了。由原来物权法规定的使用建筑物及其附属设施的维修资金等表决事项的通过比例由原来的业主占专有部分和总户数的双过半，调整成民法典规定的在专有部分和总户数双三分之二业主大会会议效的基础上，经过参与表决的业主的双过半即可，也就是理论上讲，只要业主占专有部分和总户数三分之一就可以通过使用建筑物及其附属设施的维修资金等表决事项。另一方面，按照2021年实施的民法典相关规定，自2021年1月1日起实施的民法典第278条规定，业主共同决定事项须由专有部分面积和户数“双三分之二”以上业主参与表决。这个业主大会方为有效，否则，这个业主大会任何表决和决议都是不具备业主大会会议有效的条件。