《物业管理条例》45条权威解读(3)

[ 导读 ] 1、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2、建筑区划内的车位、车库如何归属？建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约

除此之外，物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

21、物业服务合同的法律地位如何？其当事人之间的关系如何？

物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，在物业管理活动中的地位非常重要。

物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系，不存领导与被领导、管理与被管理的关系。

22、业主可否以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务？

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为主提出抗辩的，人民法院不予支持。

23、物业管理用房包括哪些？其所有权属于物业服务企业还是业主？

物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房以及业主委员会活动用房等。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。但在特定条件下，有些物业管理区域内的物业用房确有空余，如不能改变用途，实属资源浪费，由经业主大会同意，并依法到有关部门办理相应的手续，有可以改变用途。

24、物业服务企业可否将部分服务内容委托为其他服务企业？

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里所指的专项服务业主，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务企业；专业服务企业，是指专让客户提供某项服务业务的专业化公司，例如：保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。

在专项服务业务委托之后，物业服务企业与业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。

25、物业服务企业可否提供物业服务合同约定以外的服务项目？

物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个物业服务的业主都是独立的民事主体，情况各异，在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免地会发生不同于他人的特殊需求。因此，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业服务企业的法定义务。物业服务企业可以不接受业主的特约服务要求。

26、物业服务企业在物业管理区域的案例保障方面有哪些义务？

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时赂有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

27、物业服务企业是不是必须聘请保安人员？

《物业管理条例》并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。在实践中，一些物业服务企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工（如企业安护人员）协助维护物业管理区域内的秩序，这与条例的规定并不矛盾。

28、物业服务费用如何确定？如何交纳？

物业服务收费应当遵行合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人酱肉物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

县级以上人民政府价格主管部门合同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

29、业主不交费的，物业服务企业如何救济？

经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以诉至法院请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

30、物业管理区域内的水电气等公共事业如何收费？

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

31、业主违反物业服务合同的，如何承担法律责任？

业主违反物业合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

32、物业服务未能履行物业服务合同约定的，如何承担责任？

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为主提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

33、物业使用人包括哪些？其在物业管理活动中的权利义务如何确定？

物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有人订有物业租赁合同因而物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

34、住宅业主可否将住宅改变为经营性用房？

业主不得违反法律、法规以及管理我，将住宅改变为经营性用房。但是，遵守法律、法规以及管理规约，并经全体有利害关系的业主同意后，可以将住宅改变为经营性用房。