深圳“宾利大战劳斯莱斯”背后：业主质疑宝能“买公寓赠车位”不合法(2)

　　（3）人防车位。这种也比较多，产权归属国家，但日常属于“谁投资谁获益”。如果人防的投资成本没有分摊到业主购房款中，那么使用权归开发商所有，开发商日常可以用来对外出租获利。但是如果分摊到业主购房款中了，则使用权归业主所有，开发商就不能再对外出租使用，对外经营的收益也应当归于业主。

　　另一位不愿署名的律师则向《每日经济新闻》记者表达了不一样的看法，在他看来，深圳车位的归属，存在着一个法律边界问题。

　　他提到，深圳早在2020年就起草了《深圳市区所有建筑物停车位出让转让办法》，对停车位的开发利用、权属确定、权益转让等作出了明确规定。

　　但由于种种原因一直未“出炉”。

　　上述律师还提到，深圳关于车位的纠纷其实不少，但大多通过私下协商解决，本质问题是没有理清权属和法律规定的权利界限。在实际操作过程中，很多车位没有单独的产权证，住宅或公寓项目出售的都是车位使用权，相当于长租，而开发商在销售过程中，通常也不会对车位的所有权/使用权做出明确说明。

　　“比如你买了一个车位，被其他人占用，很多人想到的是，你应该去法院起诉，让对方赔偿损失。但实际上，这么操作的人并不多，因为你去了，你就得负责举证这个车位是你的，而一旦你的车位来源不合法，那么你的权利就不会被保护，反而得不偿失，所以很多人宁愿私下解决，而不是通过司法层面解决。”

　　记者注意到，2020年12月，《深圳经济特区停车管理条例（征求意见稿）》发布，该文件提到：

　　“对于小区的停车问题，一直以来，我市对居住区停车场的权属并未作出明确界定，因此，《条例》拟规定，居住区的停车管理应当充分发挥业主自治管理的作用，将停车管理权交给业主共同决定，居住区停车设施的管理、使用制度，以及收费标准、方式、收益分配等事项由业主共同决定。还创新规定设置便民停车路段，尽量满足夜间停车需求。”

　　从更深层次来看宝能公馆事件，其实本质上触及的是困扰深圳业主多年的停车难题，以及车位权属问题。

　　公开资料显示，深圳目前小汽车保有量超过350万辆（2020年底），全市各类停车泊位约240多万个，停车泊位缺口超过100万个，近1/3的小汽车无位可停。

　　据深圳特区报报道，“十四五”期间，深圳将再增加100万个以上停车泊位，全市停车泊位将超过350万个，基本接近小汽车保有量。同时，深圳市相关部分正在牵头修订《深圳市城市规划标准与准则》，结合城市开发密度合理确定停车设施配建标准，初步估计到2035年，深圳将增加约200万个居住停车泊位，有效缓解停车难问题。

　　聚光灯下的宝能公馆

　　此次车位纠纷让宝能公馆再次出圈。

　　从地理位置来看，宝能公馆地处福田区农林路与建业三街交汇处，距地铁7号线农林站步行8分钟，属于香蜜湖片区竹子林版块，实际挂牌价约18万元/平方米。

　　值得一提的是，宝能公馆所在的香蜜湖区域，正是深圳豪宅云集的片区，在该片区诞生过东海花园、香榭里花园、香蜜湖一号等豪宅项目，销售参考价普遍在1500万元/套以上。宝能公馆住宅部分于2018年年底交房入住，公寓则为今年初交房入住。

　　宝能公馆2公里范围内，处于“香蜜湖—车公庙—金地片区”产业廊带，带深高学位，医疗、文体、商业等基础配套也较为齐全，包括园博园、深圳市儿童乐园、竹园北社康、暨南大学附属眼科医院等。

　　宝能公馆的公寓销控表 每经记者 甄素静 摄

　　《每日经济新闻》记者了解到，宝能公馆过往主要卖过两个项目，分别是住宅和公寓类产品。

　　其中，一期和二期为住宅项目，约有1084套房源，车位数为2110个，2015年9月26日首次开盘，当时开盘均价8.5万元/平方米，总价在620万-1190万元不等。

　　第三期为公寓项目，又称宝能公馆V-HOUSE，共有约437套，车位数为668个，项目于2020年5月30日首次开盘，均价在9.8万元-12.6万元/平方米，总价在800万-1600万元不等。

　　据深圳房地产信息网数据，目前宝能公馆公寓项目的指导价在10.8万元/平方米，住宅项目的二手房指导价为12.4万元/平方米，目前住宅项目的普遍挂牌价普遍在18万元/平方米以上。

　　记者通过链家网数据了解到，宝能公馆一套5室2厅的158平方米房子，挂牌价2700万元，折合单价17.09万元/平方米；一套4房2卫的128平方米房子，挂牌价2450万元，折合单价19.1万元/平方米。

　　“赠与车位”背后：深圳公寓沉浮

　　在宝能公馆公寓项目2020年5月入市前，深圳公寓市场就已迎来一轮井喷。根据深圳房地产信息网的监控统计，2019年深圳新增商务公寓预售数约1.8万套，同比激增47%，是近10年增幅最大的一年。

　　深圳商务公寓计税方式 来源：贝壳找房

　　此外，由于公寓存在居住功能差、交易成本高和流动性弱等问题，在“房住不炒”开始深入人心的情况下，投资客入场较为谨慎，市场更青睐低总价低、好上车、易流通的产品。

　　Wind数据显示，2015年以来，深圳每年的公寓供应量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供应量销售量的2倍。

　　而2018年-2020年间，深圳与公寓相关的政策频出，公寓政策从“限制”走向“禁止”，公寓在2020年以后，又一次成为潜在购房者重点关注的对象。

　　2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

　　2020年下半年，深圳的公寓市场开始迎来重要转折。

　　2020年7月31日，《深圳市规划和自然资源局、市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台，明确“在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。

　　从最初公寓政策放松，到进行限价、到5年内禁止转让，到2020年宣布停止新的商务公寓规划审批和用地出让方案审批，2021年删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”描述，至此，深圳公寓进入存量时代，高门槛、高房价、高需求的市场背景下，商务公寓再次成为购房者重要承接对象。