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深圳“宾利大战劳斯莱斯”背后:业主质疑宝能“买公寓赠车位”不合法(2)

来源: 作者:洪笛童 时间: 浏览:
[ 导读 ] 深圳宾利女车主发声:网传视频是恶意剪辑!深振业董秘:并非“书记夫人”!千万豪宅“抢车位”背后有个核心问题…  这两天,一则“宾利与劳斯莱斯车主打架”的视频在网上引起热议。  视频中,一位宾利女司机在生气地控诉其车位被占1个月之久,并称自己的车位有买卖合同。从多段视频中可看出,现场还发生了肢体冲突,宾利女司机生气地推搡身边陪同人员说,开自家宾利来堵占车位的车辆。  6月5日晚间,深圳市国资委官微发布

  (3)人防车位。这种也比较多,产权归属国家,但日常属于“谁投资谁获益”。如果人防的投资成本没有分摊到业主购房款中,那么使用权归开发商所有,开发商日常可以用来对外出租获利。但是如果分摊到业主购房款中了,则使用权归业主所有,开发商就不能再对外出租使用,对外经营的收益也应当归于业主。

  另一位不愿署名的律师则向《每日经济新闻》记者表达了不一样的看法,在他看来,深圳车位的归属,存在着一个法律边界问题。

  他提到,深圳早在2020年就起草了《深圳市区所有建筑物停车位出让转让办法》,对停车位的开发利用、权属确定、权益转让等作出了明确规定。

  但由于种种原因一直未“出炉”。

  上述律师还提到,深圳关于车位的纠纷其实不少,但大多通过私下协商解决,本质问题是没有理清权属和法律规定的权利界限。在实际操作过程中,很多车位没有单独的产权证,住宅或公寓项目出售的都是车位使用权,相当于长租,而开发商在销售过程中,通常也不会对车位的所有权/使用权做出明确说明。

  “比如你买了一个车位,被其他人占用,很多人想到的是,你应该去法院起诉,让对方赔偿损失。但实际上,这么操作的人并不多,因为你去了,你就得负责举证这个车位是你的,而一旦你的车位来源不合法,那么你的权利就不会被保护,反而得不偿失,所以很多人宁愿私下解决,而不是通过司法层面解决。”

  记者注意到,2020年12月,《深圳经济特区停车管理条例(征求意见稿)》发布,该文件提到:

  “对于小区的停车问题,一直以来,我市对居住区停车场的权属并未作出明确界定,因此,《条例》拟规定,居住区的停车管理应当充分发挥业主自治管理的作用,将停车管理权交给业主共同决定,居住区停车设施的管理、使用制度,以及收费标准、方式、收益分配等事项由业主共同决定。还创新规定设置便民停车路段,尽量满足夜间停车需求。”

  从更深层次来看宝能公馆事件,其实本质上触及的是困扰深圳业主多年的停车难题,以及车位权属问题。

  公开资料显示,深圳目前小汽车保有量超过350万辆(2020年底),全市各类停车泊位约240多万个,停车泊位缺口超过100万个,近1/3的小汽车无位可停。

  据深圳特区报报道,“十四五”期间,深圳将再增加100万个以上停车泊位,全市停车泊位将超过350万个,基本接近小汽车保有量。同时,深圳市相关部分正在牵头修订《深圳市城市规划标准与准则》,结合城市开发密度合理确定停车设施配建标准,初步估计到2035年,深圳将增加约200万个居住停车泊位,有效缓解停车难问题。

  聚光灯下的宝能公馆

  此次车位纠纷让宝能公馆再次出圈。

  从地理位置来看,宝能公馆地处福田区农林路与建业三街交汇处,距地铁7号线农林站步行8分钟,属于香蜜湖片区竹子林版块,实际挂牌价约18万元/平方米。

  值得一提的是,宝能公馆所在的香蜜湖区域,正是深圳豪宅云集的片区,在该片区诞生过东海花园、香榭里花园、香蜜湖一号等豪宅项目,销售参考价普遍在1500万元/套以上。宝能公馆住宅部分于2018年年底交房入住,公寓则为今年初交房入住。

  宝能公馆2公里范围内,处于“香蜜湖—车公庙—金地片区”产业廊带,带深高学位,医疗、文体、商业等基础配套也较为齐全,包括园博园、深圳市儿童乐园、竹园北社康、暨南大学附属眼科医院等。

  宝能公馆的公寓销控表 每经记者 甄素静 摄

  《每日经济新闻》记者了解到,宝能公馆过往主要卖过两个项目,分别是住宅和公寓类产品。

  其中,一期和二期为住宅项目,约有1084套房源,车位数为2110个,2015年9月26日首次开盘,当时开盘均价8.5万元/平方米,总价在620万-1190万元不等。

  第三期为公寓项目,又称宝能公馆V-HOUSE,共有约437套,车位数为668个,项目于2020年5月30日首次开盘,均价在9.8万元-12.6万元/平方米,总价在800万-1600万元不等。

  据深圳房地产信息网数据,目前宝能公馆公寓项目的指导价在10.8万元/平方米,住宅项目的二手房指导价为12.4万元/平方米,目前住宅项目的普遍挂牌价普遍在18万元/平方米以上。

  记者通过链家网数据了解到,宝能公馆一套5室2厅的158平方米房子,挂牌价2700万元,折合单价17.09万元/平方米;一套4房2卫的128平方米房子,挂牌价2450万元,折合单价19.1万元/平方米。

  “赠与车位”背后:深圳公寓沉浮

  在宝能公馆公寓项目2020年5月入市前,深圳公寓市场就已迎来一轮井喷。根据深圳房地产信息网的监控统计,2019年深圳新增商务公寓预售数约1.8万套,同比激增47%,是近10年增幅最大的一年。

  深圳商务公寓计税方式 来源:贝壳找房

  此外,由于公寓存在居住功能差、交易成本高和流动性弱等问题,在“房住不炒”开始深入人心的情况下,投资客入场较为谨慎,市场更青睐低总价低、好上车、易流通的产品。

  Wind数据显示,2015年以来,深圳每年的公寓供应量都大于成交量,2018年和2019年,公寓供应量销售量的2倍。

  而2018年-2020年间,深圳与公寓相关的政策频出,公寓政策从“限制”走向“禁止”,公寓在2020年以后,又一次成为潜在购房者重点关注的对象。

  2018年7月30日,《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外,开发商在各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓只租不售。

  2020年下半年,深圳的公寓市场开始迎来重要转折。

  2020年7月31日,《深圳市规划和自然资源局、市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台,明确“在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。

  从最初公寓政策放松,到进行限价、到5年内禁止转让,到2020年宣布停止新的商务公寓规划审批和用地出让方案审批,2021年删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”描述,至此,深圳公寓进入存量时代,高门槛、高房价、高需求的市场背景下,商务公寓再次成为购房者重要承接对象。

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