万达重启重资产模式？(2)

[ 导读 ] 2019年上半年以来，董事长王健林的一系列投资动作，让万达集团数位内部人士“看不懂”。曾经，王健林誓言慢慢减少并最终停掉房地产开发业务；近期，万达在多个城市拿下地块，重启住宅销售。此前，王健林壮士断腕，低价甩卖13个文旅城和77家酒店，因这些重资产项目每年给万达增加上千亿有息负债；如今，万达又在甘肃、陕西、辽宁等地拿下众多文旅综合项目，总投资超过3350亿元。5年之前，王健林提出万达广场的轻资产战

上述接近万达的人士表示，万达在陕西、四川等地签下大体量投资协议，在拿地阶段会投入一些资金，后续开发阶段更需要金融机构支持，“由于万达大多是跟省政府层面签署的协议，融资可能不会像两年前那么困难了。但是，融来的资金还是要还的，而这些项目投资周期长，见效慢，回款迟，会让万达每年背负大量负债。”

轻资产模式的利弊两端

万达的发展重心依然是商业地产，这是王健林最核心的资产，也是资本运作的主要载体。

针对商业地产的打法上，王健林一直坚持的轻资产模式似乎正在调整。

2014年以前，万达建一个万达广场，项目配建一些公寓、写字楼、商铺用来销售，通过地产销售产生的现金流支援自持的万达广场，这是重资产模式。

当年万达年会，王健林首提轻资产模式，此后的万达年年，他都会反复强调轻资产模式的好处。

简言之，轻资产模式，一不靠地产销售收入，更多依靠租金分成，避免地产调控和经济周期影响；二慢慢停掉万达的住宅开发业务，转向倚重商业地产。

“不当地产商，这个公司更值钱。其实资本市场已经回答了，地产（为主业）的PE（市盈率）也就10倍左右，但商业租金（为主业）的PE是30倍甚至40倍。”王健林把这笔账算得很清楚。

万达商管的前身是万达商业，曾在香港上市，股价最高时78港元，最低时31.1港元。同期香港上市的商业地产公司新鸿基股价则在100港元左右。

香港地产评论员黄立冲表示，香港的资本市场对地产股看重两个指标，一是租金收入，二是土地储备，万达商业的租金收入比不上香港本地的老牌地产商，土地储备比不上恒大碧桂园等纯住宅开发商，“两头都不靠，所以股价一直低迷。”

为此，王健林让万达商业退市，计划把万达商业打造成完全依靠租金的商业地产公司，与住宅地产完全切割。届时，万达商业不仅能在资本市场获得高估值，还能避开监管层严控房地产开发企业上市的“红线”。

退市之外，万达商管计划通过轻资产模式快速扩大万达广场规模，但王健林看到了轻资产模式的好处，却也低估了弊端。

例如，万达向来以执行力强著称，企业内部有红绿灯制度，某个项目到规定流程还未完成，相关负责人被亮红灯，如多次被亮红灯，相关负责人很可能被辞退。

这种严苛的制度保证着每个万达广场如期开业。

在轻资产模式下，万达的严格制度很难渗透至合作方企业，执行力度大打折扣，影响到万达广场扩展速度。王健林本人亦曾承认：“今年（2018年）未达到开业50个广场，原因在于轻资产的个别投资方不像万达那么有执行力，这是轻资产带来的新课题。”

合作方可能也有意见。

王健林此前承诺，轻资产万达广场年租金收益超过两位数，投资者分账七成，能拿到7%左右的回报率。

某房企苏州区域投拓总监透露，在一些比较落后的四五线城市，客流量没有那么大，新建万达广场7%的回报率很难达到，这意味着，与万达合作的企业出钱出地，承担大部分投资风险。“一旦项目不成功，合作方对万达的品牌溢价此后就不会那么认可了。”

绝对的轻资产模式，并非各个玩家的通行玩法。

目前，华润置业、中粮大悦城、新城控股等开发商基本都是以轻、重资产并行的方式扩展商业地产，轻重比率各有不同。如新城控股还是以重资产模式为主，华润置业在一线和二线核心城市以重资产为主，三四线尝试轻资产输出品牌和管理。

鉴于轻重资产的模式各有利弊，上述接近万达的人士表示，未来万达会根据不同项目、不同地段，采取不同的融资模式，因地制宜地选择或轻或重的资产模式。

但王健林誓言开业1000家万达广场，万达广场的扩张速度和规模效应关系到万达商管能否整体上市，还关系到王健林给万达商管各个投资方的承诺。无论资产模式是轻，是重，是另辟蹊径，还是重蹈覆辙，王健林都在跟时间赛跑。

原文：https://www.lieyunwang.com/archives/457851