上述接近万达的人士表示，万达在陕西、四川等地签下大体量投资协议，在拿地阶段会投入一些资金，后续开发阶段更需要金融机构支持，“由于万达大多是跟省政府层面签署的协议，融资可能不会像两年前那么困难了。但是，融来的资金还是要还的，而这些项目投资周期长，见效慢，回款迟，会让万达每年背负大量负债。”
万达的发展重心依然是商业地产，这是王健林最核心的资产，也是资本运作的主要载体。
针对商业地产的打法上，王健林一直坚持的轻资产模式似乎正在调整。
2014年以前，万达建一个万达广场，项目配建一些公寓、写字楼、商铺用来销售，通过地产销售产生的现金流支援自持的万达广场，这是重资产模式。
当年万达年会，王健林首提轻资产模式，此后的万达年年，他都会反复强调轻资产模式的好处。
简言之，轻资产模式，一不靠地产销售收入，更多依靠租金分成，避免地产调控和经济周期影响；二慢慢停掉万达的住宅开发业务，转向倚重商业地产。
“不当地产商，这个公司更值钱。其实资本市场已经回答了，地产（为主业）的PE（市盈率）也就10倍左右，但商业租金（为主业）的PE是30倍甚至40倍。”王健林把这笔账算得很清楚。
万达商管的前身是万达商业，曾在香港上市，股价最高时78港元，最低时31.1港元。同期香港上市的商业地产公司新鸿基股价则在100港元左右。
香港地产评论员黄立冲表示，香港的资本市场对地产股看重两个指标，一是租金收入，二是土地储备，万达商业的租金收入比不上香港本地的老牌地产商，土地储备比不上恒大碧桂园等纯住宅开发商，“两头都不靠，所以股价一直低迷。”
为此，王健林让万达商业退市，计划把万达商业打造成完全依靠租金的商业地产公司，与住宅地产完全切割。届时，万达商业不仅能在资本市场获得高估值，还能避开监管层严控房地产开发企业上市的“红线”。
退市之外，万达商管计划通过轻资产模式快速扩大万达广场规模，但王健林看到了轻资产模式的好处，却也低估了弊端。
例如，万达向来以执行力强著称，企业内部有红绿灯制度，某个项目到规定流程还未完成，相关负责人被亮红灯，如多次被亮红灯，相关负责人很可能被辞退。
这种严苛的制度保证着每个万达广场如期开业。
在轻资产模式下，万达的严格制度很难渗透至合作方企业，执行力度大打折扣，影响到万达广场扩展速度。王健林本人亦曾承认：“今年（2018年）未达到开业50个广场，原因在于轻资产的个别投资方不像万达那么有执行力，这是轻资产带来的新课题。”
合作方可能也有意见。
王健林此前承诺，轻资产万达广场年租金收益超过两位数，投资者分账七成，能拿到7%左右的回报率。
某房企苏州区域投拓总监透露，在一些比较落后的四五线城市，客流量没有那么大，新建万达广场7%的回报率很难达到，这意味着，与万达合作的企业出钱出地，承担大部分投资风险。“一旦项目不成功，合作方对万达的品牌溢价此后就不会那么认可了。”
绝对的轻资产模式，并非各个玩家的通行玩法。
目前，华润置业、中粮大悦城、新城控股等开发商基本都是以轻、重资产并行的方式扩展商业地产，轻重比率各有不同。如新城控股还是以重资产模式为主，华润置业在一线和二线核心城市以重资产为主，三四线尝试轻资产输出品牌和管理。
鉴于轻重资产的模式各有利弊，上述接近万达的人士表示，未来万达会根据不同项目、不同地段，采取不同的融资模式，因地制宜地选择或轻或重的资产模式。
但王健林誓言开业1000家万达广场，万达广场的扩张速度和规模效应关系到万达商管能否整体上市，还关系到王健林给万达商管各个投资方的承诺。无论资产模式是轻，是重，是另辟蹊径，还是重蹈覆辙，王健林都在跟时间赛跑。
原文：https://www.lieyunwang.com/archives/457851
2025-03-26 洪笛童
一个开过公司的亲戚说：富过的人，人生一定要有托底资产。我见过很多破产的人，见过很多破产的老板。核心就是没有托底资产，在他们人生高峰的时候，他们没有套现，没有做风
2024-10-11 洪笛童
在我看来，轻资产创业无疑是未来五年内的必然趋势。#负债100万成功上岸、轻资产创业优势、提升收入方法、疫情下收入模式变化、副业新出路、经济困境挣扎、上岸经验分享#
