广州“大地主”狂秀肌肉，野心已收不住了

8月18日披露的中期报显示，越秀是TOP30房企中，上半年唯一实现销售额正增长的企业。也是超50家上半年亏损的房企里，还能盈利的。

有优越感的，也属越秀投资者了。今年来，越秀的股价涨幅达50.28%，排在规模房企前三。

官方传递的信号，也十分硬气，比如，“公司不缺资金，资金不是问题”。这家广州国企，自去年下半年始，开始逆流而上，盘踞在拿地榜前列。

越秀，怎么就“秀”起来了？

多亏了二股东

“越秀地产是TOP30房企中，上半年唯一实现销售额正增长的企业。”中期业绩会上，越秀管理层不忘“秀”一波。

销售正增长，对绝大多数房企都是奢求，越秀如何做到？

答案是TOD项目。

上半年，公司累计合同金额489.1亿元，同比增幅3.2%。四个TOD项目，琶洲南TOD、星瀚TOD、星樾 TOD、星汇城TOD，合计贡献120.7亿元，同比增幅高达58.8%，占比24.7%。

这些项目有多好卖？

就以当中销售额最高的琶洲南TOD项目为例。该项目本身地段就十分优越，位于广州中心城区海珠琶洲板块，属于集商、住、行为一体的“地铁上盖”项目。

今年五一期间首批开盘就遭哄抢，尽管只放出200多套房源，但仍然登上广州上半年商品房项目销售额排行榜的第二名，贡献了57.9亿元。

这类项目的红利可不是谁都能享受到的，越秀多亏是榜上了广州地铁这个二股东。

2017年起，广州官方就开始探索、谋划地铁TOD项目建设，本质上，这也是广州地铁通过地产创收，来弥补微薄的卖票收入的手段。特征则是广州地铁主导拿地，再找房企来合作开发。

而这些项目，往往区位优越，自带轨交及综合配套，好卖，也就不足为奇。

自2019年广州地铁成为越秀地产二股东，“轨交+物业”项目，俗称“TOD”，就成了越秀扩储的关键手段，也是从这个时候起，公司的规模开始上台阶。

截至2021年末，公司共6个TOD项目，总建筑面积就达376万平方米，占总土储比例达13.9%、大湾区土储25.2%。今年上半年，公司又新增了上述琶洲南TOD和杭州勾庄TOD项目。

随着货值释放，TOD项目成为驱动越秀业绩增长的关键担当。过去两年，TOD项目总销售额均占比15%以上，特别是2020年同比大幅增长了236.60%，当年公司总销售额同比增长了32.80%，创造了近三年来的最大涨幅。

不仅是好卖，由于地价也低，这些项目的利润十分可观。

可看中银证券测算的越秀部分TOD项目毛利率：

▲越秀地产部分TOD项目毛利率测算，图片来源：中银证券。

项目的平均地货比达40%，预期税前毛利率均值在40%以上，这一数值远高于公司整体毛利水平。2019年-2021年，越秀的毛利率分别为34.21%、25.15%、21.75%。

母公司来托底

好处也不止于这些。