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广州“大地主”狂秀肌肉,野心已收不住了

来源: 作者:洪笛童 时间: 浏览:
[ 导读 ] 8月18日披露的中期报显示,越秀是TOP30房企中,上半年唯一实现销售额正增长的企业。也是超50家上半年亏损的房企里,还能盈利的。有优越感的,也属越秀投资者了。今年来,越秀的股价涨幅达50.28%,排在规模房企前三。官方传递的信号,也十分硬气,比如,“公司不缺资金,资金不是问题”。这家广州国企,自去年下半年始,开始逆流而上,盘踞在拿地榜前列。越秀,怎么就“秀”起来了?多亏了二股东“越秀地产是TOP

8月18日披露的中期报显示,越秀是TOP30房企中,上半年唯一实现销售额正增长的企业。也是超50家上半年亏损的房企里,还能盈利的。


有优越感的,也属越秀投资者了。今年来,越秀的股价涨幅达50.28%,排在规模房企前三。


官方传递的信号,也十分硬气,比如,“公司不缺资金,资金不是问题”。这家广州国企,自去年下半年始,开始逆流而上,盘踞在拿地榜前列。


越秀,怎么就“秀”起来了?


多亏了二股东


“越秀地产是TOP30房企中,上半年唯一实现销售额正增长的企业。”中期业绩会上,越秀管理层不忘“秀”一波。


销售正增长,对绝大多数房企都是奢求,越秀如何做到?


答案是TOD项目。


上半年,公司累计合同金额489.1亿元,同比增幅3.2%。四个TOD项目,琶洲南TOD、星瀚TOD、星樾 TOD、星汇城TOD,合计贡献120.7亿元,同比增幅高达58.8%,占比24.7%。


这些项目有多好卖?


就以当中销售额最高的琶洲南TOD项目为例。该项目本身地段就十分优越,位于广州中心城区海珠琶洲板块,属于集商、住、行为一体的“地铁上盖”项目。


今年五一期间首批开盘就遭哄抢,尽管只放出200多套房源,但仍然登上广州上半年商品房项目销售额排行榜的第二名,贡献了57.9亿元。


这类项目的红利可不是谁都能享受到的,越秀多亏是榜上了广州地铁这个二股东。


2017年起,广州官方就开始探索、谋划地铁TOD项目建设,本质上,这也是广州地铁通过地产创收,来弥补微薄的卖票收入的手段。特征则是广州地铁主导拿地,再找房企来合作开发。


而这些项目,往往区位优越,自带轨交及综合配套,好卖,也就不足为奇。


自2019年广州地铁成为越秀地产二股东,“轨交+物业”项目,俗称“TOD”,就成了越秀扩储的关键手段,也是从这个时候起,公司的规模开始上台阶。


截至2021年末,公司共6个TOD项目,总建筑面积就达376万平方米,占总土储比例达13.9%、大湾区土储25.2%。今年上半年,公司又新增了上述琶洲南TOD和杭州勾庄TOD项目。


随着货值释放,TOD项目成为驱动越秀业绩增长的关键担当。过去两年,TOD项目总销售额均占比15%以上,特别是2020年同比大幅增长了236.60%,当年公司总销售额同比增长了32.80%,创造了近三年来的最大涨幅。


不仅是好卖,由于地价也低,这些项目的利润十分可观。


可看中银证券测算的越秀部分TOD项目毛利率:


越秀地产部分TOD项目毛利率测算,图片来源:中银证券。


项目的平均地货比达40%,预期税前毛利率均值在40%以上,这一数值远高于公司整体毛利水平。2019年-2021年,越秀的毛利率分别为34.21%、25.15%、21.75%。


母公司来托底


好处也不止于这些。

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