广州“大地主”狂秀肌肉，野心已收不住了(2)

这些TOD项目多是大盘项目，成交总价均不低，有的甚至上百亿。在开发模式这点上，越秀又是得天独厚。

充分发挥“双国资”优势，面对开发投入多、体量大、周期长的TOD项目项目，越秀不用承担太多的前期风险。

具体来说，大部分TOD项目，都是由广州地铁拿地，而后由越秀地产的母公司越秀集团占有对应项目公司一定权益，垫付享有相应股权合作所应支付的费用，待到项目成熟，越秀地产再从集团将股权买回来，并入上市公司。

这样一来，既能在前期减轻资金压力，不增加负债，并表后又能较快地进行业绩变现，给予市场更好的预期和信心。

仍以上述琶洲TOD为例。该项目位于广州海珠区琶洲西区南侧，与广州CBD一江之隔，所在地块由广州地铁在2021年2月以82.34亿元的底价获得，当年6月即动工，7月份引入越秀集团旗下公司联合开发。

今年5月18日，越秀地产公告收购该项目49%权益，交易对价为50.1亿元。收购标的即为越秀集团旗下的全资附属子公司。

公开资料显示，该项目在4月27日即取得第一张预售证。这意味着，项目开始进入销售回款阶段，越秀地产才将其收入囊中。

“这个模式确实不错。投入期都让‘爸爸’干，回报期‘儿子’自己挣。这样的手法在业内也不是稀奇事，只是其他房企的模式是先让合作方垫资，等项目销售到一定程度再回购股权。区别就在于，万一项目干不动，或者不好卖，越秀集团可以一直帮越秀地产拿着，但合作方不会，会催着你回购。”一位业内人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，关键还在于，这些项目基本不愁卖，所以这个链条很稳定。

越秀此前的收购的广州星樾山畔、广州星汇城等TOD项目，也是类似的操作手法。

不止于此，越秀地产还拉上旗下两个上市平台越秀物业（6626.HK）、越秀房托（0405.HK），一起赚钱。

▲越秀地产股权结构，图片来源：平安证券研究所。

去年6月才上市的越秀服务，已顶着“TOD物业服务第一股”的光环，截至去年末，公司该板块收入2.38亿元，占总收入比重为12.4%，毛利率为23.4%，合约面积约612万平方米。

越秀地产将其视为公司的特色，且发展潜力巨大。“越秀服务管理规模占到广州地铁运营里程的1/3，这就意味着还有2/3的规模可以继续扩展。”其管理层曾以广州地铁举例。

越秀房托则可以在TOD项目开发完成后发挥作用。项目配备的商业项目，可通过越秀房托实现退出。一来可一次性收回大量投资，改善现金流、负债结构，二来，通过在越秀房托持有的股权，继续分享物业的运营收益和增值权益，获得长期且稳定的收入来源。

比如，就在过去的2021年，公司便以78亿元的对价，向越秀房托出售了广州越秀金融大厦这一商业项目。

“朋友圈”扩容

“一家人”齐齐整整赚钱，越秀称得上非常善于发挥自身的长处了。

而今的市场调整期，其更是显露出逆势扩张的野心。

同样是发挥国资优势，今年5月，越秀斥资17亿元，收购杭州地铁旗下杭州北汇置业有限公司51%股权，对应杭州勾庄车辆段TOD地块，为公司增储37万平方米。

这是越秀在广州之外的首个TOD项目，也是其与杭州地铁的首个合作项目，中期报中将其称为“TOD全国化拓展实现新突破”。

公司管理层对TOD寄予厚望，在中期业绩会上，董事长林昭远称，在过去几年里，公司为TOD项目组建了专门的团队和研究院，TOD项目已成为公司的一条重要产品线。

实际上，早在2020年，公司就透露，母公司越秀集团与长沙轨道交通集团、广州地铁集团在长沙签署了三方战略合作框架协议，将在TOD物业开发等方面展开合作。此外，与武汉地铁、成都地铁等其他城市，也在进行洽谈。

参照过往，越秀实际上其已通过国企合作的增储模式，不断扩大国企“朋友圈”。

2020年-2022年上半年，公司通过与国企合作增储获取的土地占新增土地的比例分别为10.4%、9.3%、27%，比重不断上升，合作对象包括西安紫薇地产、成都兴城人居、保利等等。

越秀方面曾透露，此类方式市场竞争没有那么激烈，相对来说成本比较可控，盈利也是相对比较好一些，抗风险能力也是比较强。