这些TOD项目多是大盘项目,成交总价均不低,有的甚至上百亿。在开发模式这点上,越秀又是得天独厚。
充分发挥“双国资”优势,面对开发投入多、体量大、周期长的TOD项目项目,越秀不用承担太多的前期风险。
具体来说,大部分TOD项目,都是由广州地铁拿地,而后由越秀地产的母公司越秀集团占有对应项目公司一定权益,垫付享有相应股权合作所应支付的费用,待到项目成熟,越秀地产再从集团将股权买回来,并入上市公司。
这样一来,既能在前期减轻资金压力,不增加负债,并表后又能较快地进行业绩变现,给予市场更好的预期和信心。
仍以上述琶洲TOD为例。该项目位于广州海珠区琶洲西区南侧,与广州CBD一江之隔,所在地块由广州地铁在2021年2月以82.34亿元的底价获得,当年6月即动工,7月份引入越秀集团旗下公司联合开发。
今年5月18日,越秀地产公告收购该项目49%权益,交易对价为50.1亿元。收购标的即为越秀集团旗下的全资附属子公司。
公开资料显示,该项目在4月27日即取得第一张预售证。这意味着,项目开始进入销售回款阶段,越秀地产才将其收入囊中。
“这个模式确实不错。投入期都让‘爸爸’干,回报期‘儿子’自己挣。这样的手法在业内也不是稀奇事,只是其他房企的模式是先让合作方垫资,等项目销售到一定程度再回购股权。区别就在于,万一项目干不动,或者不好卖,越秀集团可以一直帮越秀地产拿着,但合作方不会,会催着你回购。”一位业内人士对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,关键还在于,这些项目基本不愁卖,所以这个链条很稳定。
越秀此前的收购的广州星樾山畔、广州星汇城等TOD项目,也是类似的操作手法。
不止于此,越秀地产还拉上旗下两个上市平台越秀物业(6626.HK)、越秀房托(0405.HK),一起赚钱。
▲越秀地产股权结构,图片来源:平安证券研究所。
去年6月才上市的越秀服务,已顶着“TOD物业服务第一股”的光环,截至去年末,公司该板块收入2.38亿元,占总收入比重为12.4%,毛利率为23.4%,合约面积约612万平方米。
越秀地产将其视为公司的特色,且发展潜力巨大。“越秀服务管理规模占到广州地铁运营里程的1/3,这就意味着还有2/3的规模可以继续扩展。”其管理层曾以广州地铁举例。
越秀房托则可以在TOD项目开发完成后发挥作用。项目配备的商业项目,可通过越秀房托实现退出。一来可一次性收回大量投资,改善现金流、负债结构,二来,通过在越秀房托持有的股权,继续分享物业的运营收益和增值权益,获得长期且稳定的收入来源。
比如,就在过去的2021年,公司便以78亿元的对价,向越秀房托出售了广州越秀金融大厦这一商业项目。
“朋友圈”扩容
“一家人”齐齐整整赚钱,越秀称得上非常善于发挥自身的长处了。
而今的市场调整期,其更是显露出逆势扩张的野心。
同样是发挥国资优势,今年5月,越秀斥资17亿元,收购杭州地铁旗下杭州北汇置业有限公司51%股权,对应杭州勾庄车辆段TOD地块,为公司增储37万平方米。
这是越秀在广州之外的首个TOD项目,也是其与杭州地铁的首个合作项目,中期报中将其称为“TOD全国化拓展实现新突破”。
公司管理层对TOD寄予厚望,在中期业绩会上,董事长林昭远称,在过去几年里,公司为TOD项目组建了专门的团队和研究院,TOD项目已成为公司的一条重要产品线。
实际上,早在2020年,公司就透露,母公司越秀集团与长沙轨道交通集团、广州地铁集团在长沙签署了三方战略合作框架协议,将在TOD物业开发等方面展开合作。此外,与武汉地铁、成都地铁等其他城市,也在进行洽谈。
参照过往,越秀实际上其已通过国企合作的增储模式,不断扩大国企“朋友圈”。
2020年-2022年上半年,公司通过与国企合作增储获取的土地占新增土地的比例分别为10.4%、9.3%、27%,比重不断上升,合作对象包括西安紫薇地产、成都兴城人居、保利等等。
越秀方面曾透露,此类方式市场竞争没有那么激烈,相对来说成本比较可控,盈利也是相对比较好一些,抗风险能力也是比较强。
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