共有部分的共有权物业管理知识

（一）共有部分的认定

共有部分是指建筑物专有部分以外的部分。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，与《条例》的规定一致。《条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分：

（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。．建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

（二）业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务

业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据《物权法》的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据《物权法》及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

（三）建筑区划内车位、车库的所有权归属

在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作、减少纠纷和保护业主利益的角度出发，《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：

（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建设单位按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位，属于业主共有。

（四）业主对与专有部分相对应的共有部分的利用

业主基于对专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需求。例如，放置空调机要利用与专有部分相对应的外墙；安装太阳能热水器要利用建筑物的屋顶；经营性用房的业主在符合法律、法规及规章规定的情况下，为其特定营业需要，也会借助外墙面悬挂、张贴牌匾等。这些需求是业主专有权行使的合理延伸，是为了更好地发挥专有部分的功能而使用共有部分，应为法律所支持。因此，《区分所有权司法解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”

但是，单个业主或者部分业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。判断合理使用的标准主要有三方面：一是不得以营利为目的；二是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益；三是不得违反业主大会或者业主委员会的决定。

（五）侵害共有权的法律责任

《区分所有权司法解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害，恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”应当注意的是，实施侵害业主共有权行为的主体，除了建设单位，还包括物业服务企业、业主和使用人等。侵害业主共有权主要有四种方式：（1）擅自占用共有部分；（2）擅自处分共有部分；（3）擅自改变共有部分使用功能；（4）擅自利用共有部分进行经营性活动。权利人请求侵害人承担法律责任的方式，同样也有四种：（1）排除妨害；（2）恢复原状；（3）确认处分行为无效；（4）赔偿损失。对于行为人擅自利用共有部分进行经营性活动的，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。在确定行为人擅自进行经营性活动的收益时，应当扣除相应的经营成本，但行为人应当对经营成本的支出及其合理性承担举证责任。