手起刀落 富力开始甩卖万达酒店 (2)

[ 导读 ] 途轨迹的改变，或许只在某个瞬间的手起刀落。时隔五年，富力收购来的酒店再被摆上货架。近期有消息传出，为了缓解债务压力，富力地产正在谈判出售此前收购的万达酒店，目前正在接洽的酒店项目有10个左右，单价在2亿~7亿元之间，大都在二三四线城市。截至发稿，富力层面对此未予回应。2017年的那场“世纪大并购”中，为了自救，王健林将万达的大部分文旅和酒店资产打折甩卖。最终，富力以190亿元成功“捡漏”万达旗下7

捧在手中的万达酒店，已经成了富力的“烫手山芋”，它并没有给富力带来充沛的现金流，反而使整个富力陷入危机：营收增加，净利润却未能提高，负债问题愈加显著。

“万达酒店买得确实便宜，但你都用借来的钱去买，整个事儿就不合适了。”熟悉交易的人士对《中国企业家》感慨，“当初以为捡了大便宜，没想到是投资逻辑错了。”

就在富力签下万达酒店资产前一个月，富力刚刚走完2017财年的上半年。根据后来披露的报表，截至2017年6月末，该公司可自由支配的货币资金仅为156.84亿元，比整个交易对价都少。据了解，签约后的一段时间里，富力地产曾给旗下地产在售项目压力，要求迅速回款。

来源：中企图库

数据显示，2018年，富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%；原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少；净负债率也继续攀升至184%。本指望接手立即产生现金流的万达酒店能够改善连年亏损局面，结果却扩大了亏损面。

2019年，富力的净负债率高达199%。2020年，“三条红线”全踩中的富力“原则上暂停拿地”，出售重资产项目，并启动裁员。2020年度业绩会上，李思廉称会在2021年将净负债率降至100%以内。2021年中业绩会上，富力管理层进一步表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”

往回看，尽管2019年底、2020年初整个行业销售规模增速明显放缓，不少资金渠道的收紧也让开发商感叹“钱紧一年”，但若对比寒风凛冽的2021年，又好了太多。早在2019年下半年，富力就明显放缓公开市场拿地步伐，同时加大销售卖楼力度降低存货、回笼现金。

加速“割肉”

“我们还是埋头卖自己手上的东西。”富力地产2021年中业绩发布会上，李思廉如此表态。他没有给“手上的东西”加上一串复杂定语，这意味着这些年富力口袋里好不容易攒下来的资产——住宅、酒店、餐厅、写字楼等等，没有什么是不能卖的。

“富力地产当年接下了万达的酒店，但是后来疫情对酒店业务产生了很大的影响，且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”富力地产管理层表示。

这样的急切状态，在半年前发布2020全年业绩时也曾有过表露。只是那时，态度更理性、更坚定：“价钱合适，将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店”。

据不完全统计，2021年，通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，富力回笼了超过218亿元的资金。其中包括：9月份，大股东将富力物业百亿元卖身给碧桂园服务，并将80亿港元资金用于支持富力；10月份，李思廉出清了在线宽频大股东永升（亚洲）16%的持股；公司12月份将广州国际机场富力综合物流园股权，以53亿元出售给黑石集团。

来源：中企图库

2022年，富力变卖资产的数量增多，频次亦在加快。

先是3月份，富力将英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展，亏损约5.69亿元人民币。后是4月份，又将另一项目Thames City以26.6亿港元的价格出售予中渝置地创始人张松桥，亏损约18.4亿港元。

5月初，富力还解除了广州某住宅用地的土地出让合同。此外，李思廉也清盘或抵押了一部分个人资产。5月30日，富力地产发布公告称，将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源，而这个项目正是4年前从海航地产收购过来的。

只是，富力资产出售的进度，明显跟不上债务到期的速度。花旗国际5月25日向富力地产美元债持有人发出的一份通知显示，富力未能在提取付息资金后的30天内及时为受托账户充值，因此触发了违约事件，这也意味着富力已经出现了实质性的债务违约。

统计显示，目前富力存续的境内债券一共10只，规模161.65亿元；其中，年内到期债务为两笔，合计51.2亿元；还有7笔债务2023年到期，合计100.45亿元。此外，还有存续的美元债9笔，规模为41.85亿美元。其中，2022年内到期的债务为两笔，合计6.6亿美元。

债务高压下，富力地产已开始寻求债务展期。

3月30日，富力地产召开关于“16富力04”公司债的持有人会议，对包括展期方案、增信措施等在内的多项议案进行投票，最后该笔债务展期方案通过。不过，另一笔2024年5月9日到期、规模4亿元的“19富力02”，展期未获通过。

截至去年末，富力地产借款总额共计1327亿元，净负债率123%。2022年内到期的借款约为583亿元，同期非限制现金余额约为63亿元(不包括148亿元限制现金)，无法覆盖短期债务。

受疫情及行业下行的持续影响，今年楼市整体行情低迷，富力的销售情况也不容乐观。

根据富力披露的数据，2022年1-4月份，富力地产共实现总销售收入177.5亿元，同比下降55.9％；销售面积达约145.31万平方米，同比下降52.2％。今年4月，公司月内总销售收入共约42.7亿元，同比下降56％；销售面积达约25.5万平方米，同比下降47.45％。

一个好消息是，房地产企业的融资正在松绑，例如碧桂园、美的置业、龙湖地产已经可以发行公司债来缓解融资问题。不过，富力眼下难题还是先要解决。有行业人士称，如果此次曝出的10家酒店能够顺利出售，未来不排除继续出售酒店以渡难关。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦表示，富力目前在接洽的酒店项目多处于二三线，这个售价和资产前景都还不错，但“富力的真正脱困还是要靠市场回暖以及行业复苏才可以，毕竟企业运营靠出售资产或者融资得来的现金，只能进行一段时间的勉力维持”。