楼市分化，信号愈发清晰。
在刚刚过去的2020年，中国楼市经受“疫情冲击”与“货币宽松“的双向拉扯，有城市房价一路向上，再次创下历史新高，有城市徘徊不前，持续横盘调整。
过去一年，哪些城市房价在上涨，哪些城市下跌了？
01
这些城市房价涨了
日前，国家统计局发布2020年12月70个大中城市房价数据，我们能从中一窥中国楼市2020年的具体走势。
与2019年底相比，43个城市房价上涨，26城市房价下跌，1个城市持平。涨幅最高的深圳，高达14%；跌幅最大的为牡丹江，同比为-10%。
这是2020年，房价同比涨幅超过5%的城市：
深圳（14.1%）、宁波（8.5%）、银川（8.5%）、徐州（8.5%）、唐山（8.3%）、成都（8.2%）、西宁（7.9%）、沈阳（7.8%）、广州（7.5%）、无锡（7.4%）、杭州（6.9%）、北京（6.3%）、上海（6.3%）、大连（6.1%）、乌鲁木齐（5.8%）、济宁（5.3%）、温州（5.2%）。
可见，这些城市主要以一二线城市为主，北上广深四大一线城市全部在列。
这些城市基本面相对良好，北京上海广州都历经2-3年的横盘调整，市场安全边际相对较高，能迎来一波量价齐升的复苏走势，符合市场大势。
至于素有“让炒房客有去无回”的长沙，二手房微弱上涨1.3%，保持了难得的平稳态势。
值得注意的是，这些数据均是基于国家统计局70城二手房价数据而来。
70个大中城市标准制定于2005年，由于统计因素，至今未能将苏州、佛山、东莞等如今的经济强市囊括在内。
至于绝大多数三四线城市同样未纳入统计，这意味着无论是房价上涨城市还是下跌城市，都比想象中的要多。
02
这些城市房价回到一年前
这是房价回到一年前的城市：
在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里，有26个城市房价回到了一年前，占比接近4成。
其中，跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市，跌幅为10%。
在这26个城市中，不乏二线城市，主要包括：
天津（-4.0%）、郑州（-3.6%）、贵阳（-3.5%）、太原（-3.1%）、哈尔滨（-3.0%）、济南（-2.8%）、石家庄（-2.5%）、青岛（-2.1%）、烟台（-1.5%）、重庆（-0.6%）、南昌（-0.4%）、长春（-0.2%）。
与一线城市不同，二线城市呈现大分化态势。
成都、杭州、无锡等地明显上涨，天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部主要经济重镇则出现回调。
注意，这还只是过去一年的楼市走势。
如果将时间推向上一波楼市上涨的巅峰。与最高点相比，这些城市跌幅更大：
廊坊（-46.9%）、青岛（-22.8%）、天津（-21.8%）、肇庆（-19.3%）、石家庄（-18）、济南（-17.5%）、北京（-15.8%）、西双版纳（-15.4%）、保定（-13.8%）、北海（-13.2%）、郑州（-13.1%）、中山（-11.9%）。
不难发现，这些城市多数位于北方地区，京津冀地区多个城市入围。
03
楼市分化，房价怎么走？
有城市在上涨，有城市在下跌，这说明了什么？
其一，房地产是威胁金融安全的最大灰犀牛，这是1998年以来对房地产的最严定调。
央行党委书记、银保监会主席郭树清在近日出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出：坚决抑制房地产泡沫……房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
这与以往的保持房地产稳定健康发展的定调有了实质性的区别，房地产拉动国民经济、土地财政的必要性仍旧存在，但金融风险到了不得不防范的时候。
多说一点，防范金融风险，不只是要遏制大涨带来的居民杠杆率飙升，更要防范大跌带来的市场震荡。
其二，新一轮楼市调控，开始转向了，不再诉诸于传统的限购限售等手段。
2020年，房企融资“三道红线”横空出世，高负债房企不得不开启降负债之路。2021年开年，房贷“两道红线”突然降下，共同构筑起中国楼市的信贷防火墙。
正因为这一点，从2020年至今，房企融资“三道红线”+房贷“两道红线”的横空出世，标志着中国楼市调控的转向。（参阅《2021年，中国楼市调控第一枪来了》）
过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断，这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。
如今楼市调控，开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，无疑更有针对性，也更具杀伤力。
其三，楼市呈现大分化态势。重点关注大城市群、大都市圈，以及这些区域的交叉地带。
从1998年开始，中国房地产走过20年历程，全国性普涨只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
这其间，无论是2011年到2015年，还是2018年至今，楼市都呈现分化态势。
热门城市“万人摇号抢房”，冷门城市一再降价无人问津，这一趋势有望在未来延续。（参阅《2020国卖地收入排行》）
其四，三四线城市不要一概而论。
过去几年，借助棚改，三四线城市集体上涨。然而，棚改基本接近尾声，三四线城市普遍要面临基本盘的考验。
不过，处于都市圈和城市群的三四线城市仍有升值空间，尤其是处于中心城市交叉地带的城市，依旧有不错的前景。
相反，收缩型城市，无论房价如何白菜价，都不是好的投资对象，这些城市固然能收一时炒作之效，但难以避免失去流动性的宿命。
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