具有合法抗辩理由，业主可拒交管理费

原告：某物业公司 被告：李女士

原告诉称：原、被告双方于2016年8月签订“私产物业委托代营合同”和“物业管理公共服务收费合同”，合同约定原告为被告居住的房屋提供物业管理。物业管理费的收取以区物价局核准为共标准，被告支付管理费至2017年6月，从2017年7月至2019年8 费月被告共欠原告管理费2363元，经原告多次催讨未果，故原告诉 用至法院，要求被告支付物业管理费2363元及滞纳金2749元。

被告辩称，原、被告之间从未于2016年8月1日签订合同，居住小区内环境污染严重，无法正常生活，且物业账目不公开，管理上存在不当之处，被告多次向原告提出整改意见，但未有结果。同时，原告工作人员态度恶劣，故被告拒付物业管理费。且被告至今未取得房屋产权证，不应当支付任何费用。综上所述，不同意原告的诉讼请求。

法院查明，被告李女士系房屋业主。房屋建设单位——上海××房地产公司于2016年6月选聘原告作为该物业的前期物业管理企业。2016年11月15日上海××房地产公司取得该房的交付使用许可证，2016年11月原告与被告李女士签订《物业管理公共服务合同》、《私产物业委托代管合同》、《公寓共管契约》各一份。《收费合同》约定，本公寓住宅小区物业管理费暂按建筑面积每平方米1元计收，正式执行的物业管理费收取标准以区物价局核准为准。2017年3月12日，该物业收费经上海市杨浦区物价局核准，自2016年7月1日起执行如下收费标准：公共服务费每月每平方米0.62元，电梯、水泵运行费每月每平方米0.40元。2018年4月1日收费标准经区物价局调准核定为：管理费、保洁费、保安费三项合计为每月每平方米0.69元，房屋设备运行费为每月每平方米0.43元。

2019年1月5日，该物业所属的××公寓成立业主委员会，同时业主委员会与原告——上海××物业有限公司签订物业管理服务合同，委托原告对该物业实行物业管理，物业管理服务费按区物价局核准标准收取。

法院判决：①被告李女士应当于本判决生效之日起10日内支付原告物业管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费共计2192元；②被告李女士应于本判决生效之日起10日内支付原告滞纳金2749元；本案受理费214元，由原告负担27元，被告负担187元。

一审判决后，被告不服判决而提出上诉。上诉的理由是，上诉人（一审被告）于2016年10月与上海××房地产公司签订《上海市内销商品房出售合同》，合同约定双方在20日内到上海市房地产交易中心办理过户手续。为此，上诉人将有关手续及费用交给开发商——上海××房地产公司，但对方一直没有办理。经上诉人到上海市房地产交易中心查询，涉诉的房屋产权仍系开发商——上海××房地产公司所有，也就是说，上诉人并不是该房屋的真正产权人。上诉人并不否认在2016年10月曾签订过上述协议，但这是在被上诉人的胁迫、欺诈下签订的，因为当时如不签署，被上诉人就不给上诉人入住。既然该房屋的产权人目前不是上诉人，上述协议显然是无效的。同时，该房屋的物业管理混乱，小区污染严重，物业管理费不公开等。物业管理收费也要权利义务一致，不能只收费，不尽服务义务。另外，该判决要求上诉人支付滞纳金2749元没有任何法律依据。

综上所述，上诉人认为一审判决事实不清、证据不足，恳请二审法院撤销一审判决。

【结果】

二审法院认为被告李女士以居住环境恶劣，而物业公司置之不管，因此拒交物业管理费的抗辩理由是成立的，但对物业公司未尽环境维护义务的证据不足，维持一审的判决。

【案例分析】

在物业管理中经常出现业主拒绝交付物业管理服务费用的情况，

业主拖欠物业管理服务费用，使得物业管理陷入困境，物业管理服务费纠纷的正当解决，对 业主和物业管理双方都有益的，

业主拒绝交付物业管理费用，具有合法抗辩理由的，物业管理企业是否履行了物业管理合同的义务，是解决物业管理服务费纠纷的主要依据，，在物业管理企业未完全履行义务时，业主能够拒绝交付的物业管费用。

业主拒绝交付物业管理服务费用，并无合法理由的。

如果物业管理企业已经完全履行了物业管理合同的义务，则业主不具有合法的抗辩理由，这种情况下的物业管理服务费用纠纷应当如何解决呢？从我国现行立法及实践观察，物业管理企业主张权利的成本过高。建议从以下几个方面加强立法。

第一，明确业主不缴纳服务费用的责任形式。各国立法一般都对业主迟延或拒绝交付服务费用的行为规定了较为严厉的措施，从我国目前的立法规定来看，对业主无合法理由欠交服务费用的行为尚无有效的措施，因此，我们建议在将来全国性的物业管理有关立法中可以借鉴外国立法及实践经验，增加一些具有强制效力的手段。

第二，简化物业管理企业主张服务费用的诉讼程序。我国目前对物业管理企业提起的管理服务费用的诉讼，均采取普通民事诉讼程序，这种程序的时间较长。建议将来对这类纠纷的诉讼采取更为简便的程序，如将该类案件交给专门的法庭审理。这样将有助于降低诉讼成本，更好地维护当事人的利益。

第三，赋予物业管理企业可以直接向业主主张物业管理费用的权利。在借鉴外国立法经验的基础上，即使规定由业主委员会直接收取并管理物业管理费用，然后由业主委员会与物业管理企业结算物业管理服务费用，也应赋予物业管理企业在业主拖欠或拒绝交付管理费用时，直接对业主主张权利。虽然，业主并没有与物业管理企业之间存在直接的合同关系，但可以借鉴公司法律制度中的“揭开法人面纱原则”，由拒交或欠交费用的业主直接向物业管理企业承担责任。

本案被告李女士以居住环境恶劣，物业公司置之管，拒交物业管理费用的抗辩理由是成立的，环境 管理是物业公司的服务内容之一，物业公司有义务维护好居住的环境。李女士败诉的原因是对物业公司未尽微环境维护义务的证据不足，一审法院的判决回避了这一点理女士胜诉是有理由的。

合同的抗辩权，是合同当事人一方以合理理由对抗对方行使请求的权利。