中国最大的隐形“地主”，揭密

酷玩实验室作品

在中国，如果说谁嫌自己的房子太多，那非王健林莫属了。

早在2015年，谈及万达的房地产，他就坚定表达了对“抛房”的决心。“五年内万达将不再是一个房地产企业，而是彻底成为一家高科技服务型公司。”

从那以后，万达开始了轰轰烈烈的 “去地产化”。

事实证明，王健林撤得很及时。2016年，房地产周期性震荡。整个社会，都弥漫在“房价要崩”的氛围当中。

而与此同时，有一家企业，却在疯狂盖楼。

随着湖南省怀化市最后一座大型综合商场的竣工，它的商业地产数量已经突破200家，超过万达的190座， 一举成为全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。

把老大哥万达挤下马的，不是龙湖，不是华润，也不是大悦城，甚至不是任何一家在行业内有名气的商业地产商，而是一家家具卖场

—— 红星美凯龙 。

更令人惊奇的人，这个家具卖场不仅在商业地产领域独占鳌头，在住宅销量上，它也一骑绝尘。

光在过去的一年里，它就卖了价值450亿的房子，今年上半年，又卖了近300亿的房子。

在A股企业排行榜上，红星美凯龙竟然以798.77亿元的身价，力压万科（689亿元）、中国建筑（560亿元），连续多年位列建筑行业第一。

但同时，红星美凯龙的本业——家具业务，却在严重缩水。

到了2018年，其家居业务的比重已经缩小到占其总业务比重的30%，明显落后于房地产，其线上业务也纷纷扑街，甚至差评声不绝于耳。

这开始引起了我强烈的好奇心。

这位中国目前最大的隐形“地主”，不做家具，改炒房了，这葫芦里卖的到底什么药？

01

初创时期的红星美凯龙，不过是江苏常州的一个不起眼的家具店。

刚开始是自己做，自己卖， 类似于宜家。 后来除了卖自己做的家具，还卖多家国内知名的家具品牌。

此后三年，红星美凯龙的生意越做越好，陆续在江苏开了23家分店。

眼看生意做大，危机却来了。

由于红星美凯龙从生产到销售，整套的生态链都要由自己完成，在极速的扩张下，企业的资金周转受滞， 到了1996年，24家连锁店中，有14家出现了相当大的亏损。

创始人车建新意识到，大包大揽的经营模式既费力又不讨好，必须瘦身。

当时摆在他面前的是：选工厂还是商场？

木匠出身的车建新说：“我是做工厂出身的，对工厂是有感情的”，但同时他也明白，收取租金这条路更旱涝保收，资金来源更稳定。

抉择之下，他放弃了工厂，把店面出租给家具商家，自己只负责卖场的管理服务， 通过收取商户缴纳的租金和物业费来盈利。

从那时起，红星美凯龙正式从“产销者”转变为 “二房东”。

换句话说，开始躺着赚钱了。

1997年，借鉴国外“Shopping Mall”的模式，车建新建成了南京红星美凯龙家具城。

那时国内广告业还不发达，做生意最关键的就是位置，但红星美凯龙很任性，只租了一间仓库，位置还在二楼，既没有门面，也 不临街，离马路有很长一段距离。

在同行看来，这家具城能火就见了鬼了。

但谁都没想到的是，在开业前夕，车建新在南京中央路两侧，做了100个灯箱广告用来指路。“虽然门面有限，但是灯箱一做，一下子家喻户晓了。”

无数人流沿着灯箱好奇地走进红星美凯龙，从此它在南京一炮打响。

第一家Mall成立之后，红星美凯龙便大步流星走向快速扩张之路。

02

2000年，车建新做了第二个改变。

他决定取消租地，改为直接买地，然后在自己的地上自建卖场。

这样做的原因，是因为他看准了当时中国处于一个极速发展的时代，地价和物业价随时会涨，与其时刻揪心自己未来的房租，不如干脆来做“地主”稳妥。

于是，红星美凯龙发起了浩浩荡荡的“圈地运动”。

2000年后，红星美凯龙开始大量购买土地，投资房产，到了2008年，红星美凯龙把店开到了50家，其卖场坐下的地产都是归自己所有。

而时代的进展再次证明了车建新的眼光。

在2008年，国内的地价和商业物业费突如其来的开始一波暴涨，红星美凯龙不但没有受到影响，反而由于地价上涨，带动了总资产的上升。

其总资产在三年之内就翻了五倍。

初次尝到甜头的红星，开始进一步在地产上面做文章。

车建新发现，买下一片地后，不仅可以建家具商城，还可以用来做其他更多样化的地产项目， 比如购物中心和写字楼。

不久后，红星地产有限公司在上海成立，车建新正式涉入房地产领域。

最开始，红星美凯龙的地产有三类。

除了家具MALL外，一个叫红星国际广场，另一个叫爱琴海购物中心。

前者主打写字楼、商铺，后者主打购物中心，它们都依托于红星美凯龙的家居MALL，捆绑拿地，三类商城同步扩张， 模式类似于万达。

2016年，爱琴海购物中心在 国内36座城市内落子59个项目，签约销售约180亿元，居全国91位。 2017年，红星美凯龙一天之内就开业了19家红星国际广场，创造了业界记录。

到了2018年，相比2014年的门店数，已经翻了一番。

几年后，车建新开始把触角伸向住宅。

2015年，红星地产打造出住宅产品线——红星天铂，开始了疯狂拍地。

仅在那一年，红星地产以80亿元的巨款，分别竞拍下温州市城市中心区、天津滨海新区中新生态城区、长沙雨花区、广西柳州市柳东新区滨江区的4片住宅地块。

大刀阔斧之下，一年之内拍下近1000亩地。

同时，红星美凯龙也开始在房地产的上下游延伸。

上游方面，红星美凯龙在上海宣布成立子品牌“美凯龙爱家”，这是一家类似于链家、中原的房地产经济公司，红星的野心昭然若揭，希望靠着它挺进房地产经纪行业。

下游方面，红星美凯龙先后投资儿童家居O2O品牌酷漫居、VR家装平台打扮家等企业，试图迈入装修行业。

商业地产，住宅，地产经纪公司，成为了拉着红星美凯龙大步向前的三驾马车。

随着国内房地产步入黄金期，三驾马车也化身汗血宝马，一路拉着红星美凯龙从318亿蹿到478亿，行业排名飙升到58位。