中国最大的隐形“地主”，揭密(2)

到了2018年底，红星美凯龙就像一台不知疲倦的盖楼机器，投资性房地产账面价值已高达785亿元，占资产总额的比例达71%，在地产的布局已卓有成效。

也是从那年起，红星美凯龙持有的地产也超过了包括万科、新城等地产商在内的所有其他A股上市企业，成为了名副其实的“A股最大地主”。

而相比之下，作为“老本行”的家居业务却在掉队。

2018年，在红星房产业高歌猛进的同时，家居业务的比重已经大大缩水，仅占总业务比重的30%，明显落后于房地产，甚至坊间也传来了各种关于红星美凯龙家具城服务不到位的新闻。

有不少顾客表示，在红星美凯龙买东西不遇见事还行，但一旦商品出现了问题，售后的服务一言难尽 。基本上不是打官腔，就是和稀泥。

一位叫石楠的顾客告诉我，她曾在红星美凯龙买过一次吊顶，寄到家后发现商品的色差太大，并且掉漆了，致电红星客服，却被一拖再拖，最终得到解释是运输过程中造成的，维权只能去找质监局，而这笔退款至今也没有收到 。

同时，红星的商家也对红星美凯龙涨到58%的公摊面积叫苦连连。

据他们说，高昂的房租和公摊面积，这些成本必须要加到商品上去，但如今的市场非常透明化，很少再能像以前那样吃信息差，顾客纷纷流失到线上或者其他平台，致使恶性循环。 到近几年，全国70%以上的商家都在亏损。

而面对线上平台的崛起，红星美凯龙对互联网业务的态度一开始十分抵触。

2013年，车建新甚至公开表示过一点都不担心电商的冲击， 他与马云和王健林打赌：“10 年后，如果单纯电商在中高档家居零售市场的份额超过 15%，我愿意输给王健林和马云各 1 个亿。”

但仅仅过了11个月，红星美凯龙就仓促上线了红美商城、星易家、家品会等线上app，之后几年烧钱数亿元，并联合了国内19家大型家居卖场，一同在双十一那天对天猫进行抵制。

但可惜的是，双十一那天家具行业的总销售额仍然逼近2000亿，有40余家家具店销量过亿。对比之下，红星美凯龙 之后上线那些app都流量平平，几乎鲜有人用，最终无疾而终。

有不少业内人士评价： “家居目前只是副业，房地产已经让红星应接不暇，这才是它们如今真正的主业。”

03

其实靠房地产来扩张这套模式，不是中国的原创，最初源自于一家国外企业。

这家企业 是麦当劳。

在很多年前，在一次聚会上，麦当劳创始人雷.克罗克向在座的人说过这样一句话：“其实我不做汉堡包业务， 我的真正生意是房地产。 ”

本来大家都不信，但后来有人仔细研究了麦当劳的财报，惊讶的发现这竟然不是一句玩笑话。

2016年，麦当劳10%的利润来自于直营餐厅的运营，40%来自品牌授权， 而50%的利润，来自于地产出租。

甚至麦当劳在全世界的房地产资产，已经超过了天主教会，成为了世界上最大的房地产商之一，并且占有各个城市几乎所有最值钱的黄金地段。

这在当时大大颠覆了人们的常识。

如果说红星美凯龙是靠家具城延伸到了房地产，那麦当劳是靠什么？

答案是，靠加盟店。

作为一家以擅长汉堡薯条而闻名于世的快餐连锁店，麦当劳的业务有两项： 直营和加盟。

在全世界麦当劳32000家店中，它的直营店只占30%，其余70%都是加盟店， 对于后者，麦当劳收取加盟费和房租。

没错，除了加盟费，加盟商还要向麦当劳交房租。

为什么呢？

因为对于大部分店面 ，麦当劳自己就是房东。

能让麦当劳成为房东的，是它在1955年提出的一套 “土地扩张” 理论。

在那之前，麦当劳仍然是租地模式，靠一家店赚到钱后，会用这笔钱去租下一家店，然后再赚到钱，再去租下一家店，以此来完成企业扩张。

但租着租着发现，新店的销量赶不上扩张的速度，总部越来越拮据，银行也不批贷款，甚至一度连员工的工资都发不出来。

在生死攸关下，麦当劳想到一个简单粗暴的办法—— 买地。

买下地后，它在自己在地上建起分店，然后把分店以加盟的方式租给别人，再用房子作为抵押向银行贷款，最后收取房租还款。

这一套操作看起来很迷惑，其实是时代造成的。

上世纪50年代，美国金融业还很不发达，没有风投那么一说，想融资只能去银行贷款，而去银行贷款就需要抵押品。 当时人没啥值钱的东西，唯一银行最认可的东西， 那就是房子。

当麦当劳有了房子，便可以名正言顺地向银行贷款，以此得到企业扩张所需要的资金来源。

于是，麦当劳开始把重心放到房地产，并认真研究分店的地理位置，挑选一些他认为之后人流量会变大的地方 （比如麦当劳在北京选的第一家店位于王府井，之后房价翻了数倍） ，把土地买下来，建设分店。

果不其然，原先不给麦当劳贷款的银行开始顺利的批款，麦当劳拿着这笔钱 买来更多的土地，赚取更多佣金，比竞争对手更快的占领所有的优势地段。

趁着其他快餐店还在为筹资而苦恼的时候，一间间麦当劳连夜间拔地而起。

不到5年，麦当劳已经扩张在全美开了一百多家分店。

到了2016年，麦当劳的加盟费收入仅有31亿美金，但租金收入高达61亿美金，成了世界上最大的“包租婆”。

这套模式，后来也被称为 麦当劳模式 ，不仅为麦当劳带来了巨大的成功，也随之影响着未来的无数家企业的运作。

不得不承认，红星美凯龙最开始的运作方式，就像极了麦当劳的影子。

红星一度靠着土地优势获得了巨大利润，但随着近几年国内房地产开始走下坡路，红星的地产危机正在暴露。

如今，它面临的首要难题是， 原先借的债开始还不上了。

一直以来，红星地产的资金， 主要是靠背后的家居商城在输血，就像是依附在犀牛背上的犀牛鸟。

在过去中国房地产的黄金15年里，房卖得好，家居业也自然不愁吃喝，靠着家具城来养房地产的资金绰绰有余，这种寄生的关系一直维持得很好。

但到了最近，随着地产开始降温，家居行业受到的牵连最大，尤其在2017年推出房地产“史上最严”调控政策后，犹如挨了一记闷棍，当年全国家居建材卖场年销售额同比上一年骤降23%。

寄生母体没钱了，那就只剩一条路——向银行借债。

2018年，红星美凯龙给红星地产的借债112亿，担保金额79亿元， 本体的资产负债率从2015年的48%，提升至2018年的91%。

也就是说，公司总资产857亿元，781亿元都是借来的。

到了2019年，债务的问题被暴露得更严重，红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债为99.5亿元，而手上的资金却只有74亿元。

这之中的缺口，高达25亿元。

在家居行业，这个数字足以拖垮任何一个企业。

而相比于家居，红星“地产系”的债务更为惊人。

据上交所发布的2019年债券年报，红星美凯龙控股负债共计1662亿元，与2018年底的1479亿元相比，新增债务183亿元。

负债对于地产行业来说虽然是常事，但高达千亿的债务，的确是实属罕见。

2019年5月，上交所对红星美凯龙的巨额债务发出严重质疑，就其投资性房地产经营状况和财务信息进行问询。与其同时，标普也在此期间将红星美凯龙的信用降分，评级从“BBB-”下调至“BB+”。