彩生活是一只垃圾股，有三点：
1、全国所有彩生活管理的物业小区，管理混乱，没有制度，业主反映强烈。
2、2019年到2020年总共有58个小区业主通过法律和直接的方式把彩生活物业赶了出去。
3、彩生活高层管理人员不负责任，明明知道的问题迟迟不处理，任由小问题变成大问题，大问题变成无法改变的事实。
此外，彩生活，还是国内违规使用维修金最多的物业公司之一。
彩生活作为物业第一股，代表了物业行业在过去一段时间的探索，彩生活为什么走到今天这一步，彩生活都做了什么？问题出在哪里？这是我们想要研究的，同时也为行业发展提供借鉴意义。
一、彩生活的发展路径
彩生活是如何走到今天这一步的？这是很多人都想搞清楚的问题。这一部分我们试图通过分析盘点彩生活的发展路径，找出答案。
我们主要从面积扩张、社区增值、员工激励、成本控制等四个方面进行分析。
1. 彩生活的面积扩张
彩生活上市后的第二年，也就是2015年，便提出“进入超过一百个城市，每个城市至少管理一千万平方米”的目标，而收并购和内生增长是扩张的主要路径。
自此之后，彩生活的管理规模就像插上翅膀一样，直上云霄。
在大多数人的印象中，彩生活面积的快速扩张，主要归结于大量的收并购，而且还会为其加上一个修饰词：盲目。
而我们在详细整理了彩生活历年的面积增长结构以后发现，大家对彩生活的这一印象，其实并不准确。
现实情况是，除了2015年以外，彩生活每年的外拓面积都要高于收并购面积。而2015年，正是其上市后利用IPO资金并购的高峰。
我们不得不承认，彩生活的外拓能力还是很强的，其在2014-2018年期间，年均外拓面积超过5000万平米。
这是什么概念呢？目前的上市物管公司中，旭辉永升、世茂服务、金科服务等物管公司，2020年外拓面积约在3000万平米左右，绿城服务是4000万左右。
头部物管企业，如碧桂园服务、保利物业，2020年的外拓面积约是7000万平米左右，而在2018年，彩生活的外拓面积也已经达到了7000万平米。
彩生活管理的项目中，外拓项目大多采用酬金制，并购项目大多采用包干制。而彩生活所谓的酬金制，只是存在于收入确认方式上。
根据彩生活的年报，其酬金制本质上是彩生活担当业主的代理，其有权保留业主支付物业管理费的约定百分比（一般为10%）为收入，剩余的物业管理费则用作运营资金，以补足与物业管理有关的开支。
而彩生活以酬金制管理的项目，单位面积年平均收入仅为0.75元。这是什么概念呢？
如果0.75是10%的物业费酬金，那么其管理的项目每平米每年的物业费就是7.5元，约合0.6元/平米/月。2020年百强物管企业平均住宅物业管理费是2.05元/平米/月。
并购的包干制管理的项目，相对较好，但这一部分优质资产，目前已经出售。
彩生活此类低质量外拓，造成的结果，就是每年有大量终止退出的面积。
终止退出的原因多种多样，但业主对服务质量的不满意，一定是一个主要原因。同时，这也对彩生活的品牌口碑造成影响，外拓难度相对增加，很难拿到优质项目。
2019年，彩生活经历了艰难的转型期，原管理层团队基本上全部离任。同时提出，夯实基础，回归本源。此调整思维在2020年逐步落地，管理细节、服务标准、住户满意度成为重要业务指标。而此时的彩生活，已经是船大难掉头。
2. 依托彩之云的增值服务
从对物业的管理到对人的服务，彩生活以莫大的勇气和魄力，突破传统物业管理的服务范围，提出“将社区服务做到家”的口号。上市后彩生活以构建社区服务生态圈为战略目标。
以上这段话，来自彩生活年报。
毋庸置疑，在社区增值服务的探索上，彩生活曾经是行业的领军人物。
彩生活对增值服务以及管理规模的看法，比较理性。这种理性体现在以下这段文字中。
我们相信，以数千万业主为基石的社区服务，是一片巨大的蓝海。从“物业管理”到“互联网+社区”，从“管理物”到“服务人”，这条转型之路彩生活已探索多年。
在向社区平台型企业进化的道路上，我们深知社区场景是“土壤”，社区生态圈所有产品都必须落脚于社区土壤之上。我们思考如何以更高的效率，获取更丰富可供深耕细作的社区“土壤”。
在目前，在整个行业都希望通过“高杠杆、重资产”的收并购的扩张模式下，我们认为相较于对传统意义上“物业管理地盘”的控制权，我们更应关注于用户。因此，本集团转而寻求轻资产的扩张方式，即平台输出战略。
所谓的平台输出，就是彩之云平台。
2016年11月，彩生活与上海银湾开展合作，在不切分对方物业服务收益的情况下，将彩之云APP的底层技术输出给对方，并针对增值业务收入进行对半分成。
当时，上海银湾的自管物业面积为1.2亿平方米，其银钥匙联盟管理面积为2.5亿平方米，此次合作，使彩之云平台覆盖的面积达到了近7.7亿平方米。
更重要的是，此次合作，彩生活的投资成本仅为3250万。
自此之后，彩之云平台迅速发展，2019年的覆盖面积已经超过12亿平米。注册用户数和活跃用户数也水涨船高。
同时，互联网高管跳槽到物管公司的案例，早在2015年，就已经在彩生活发生。而且不仅仅是互联网行业。
他们中有前思科大中华区金融部的首席架构师张其亮；前阿里巴巴运营总监郑家斌；海底捞高级管理人员付国君等。
而互联网巨头京东、360更是斥巨资成为彩生活的股东，与其在社区经济方面开展战略合作。
在彩之云平台的快速发展，以及外部人才与资本的加持下，彩生活的增值服务收入快速增长，2015-2018年，彩生活的增值服务收入增速分别为63%，48%，76%，47%。
正如彩生活所说的那样，社区场景是“土壤”，社区生态圈所有产品都必须落脚于社区土壤之上。所以，在彩生活面积增长几乎停滞的情况下，2019年的社区增值收入也开始下滑。
2020年，在多种因素的影响下，增值服务收入腰斩。多种因素里面包括：管理面积下滑、新冠疫情以及P2P清退政策。
前两个原因还好理解，P2P怎么也影响了彩生活呢？这是因为彩生活的增值服务收入中，有很多收入是来自于其社区金融业务：彩富人生。
彩富人生的运作方式是，业主的理财资金通过花样年的合和年小额贷款公司，利用P2P平台运作。彩生活是此款产品的渠道，收取佣金。
根据彩生活年报披露的数据，
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