宅基地、四荒地、空心村、集体建设用地入市（经典案例）(2)

三、四部委文件最新政策要点之二

第一，相关土地政策基本上特色小镇或者有限的新增建设用地，基本上用存量土地，存量土地再开发。

第二，合理控制特色小镇的用地范围，这个已经非常清晰的规定了，3平方公里左右，建设用地面积控制在1平方公里左右，搞旅游、体育、农业类特色小镇可适当放宽，如果进入这个框架基本上按照这个框架来。

第三，划定生态红线，现在生态要求日益加强，有两点：不要挖山填水，也不要引入高污染、高能耗企业。

四、特色小镇长沙会议：问题与新政策导向

上个星期我们和新华社、长沙市政府开了一个有关特色小镇规模非常大的会议，我把这次会议精神概括一下就是：

第一，特色小镇两年多快速发展存在的问题，这些问题非常特出。

第二，如何解决？下一步对策规划司负责人讲的非常清楚，国家发改委牵头统一规范严格控制建设数量，包括各个部委搞的，取消一次性命名，统一实施宽进严定动态淘汰的达标制度，这是开完人代会要实施的。过去的政策已经停止了，这是最新的政策，希望大家高度关注。

城市资本下乡，有哪些农村资源可以开发？

一、内生型和外生型两种不同的特色小镇

全国特色小镇当中我分成两大类：内生型、外生型。一是内生型特色小镇，从产业培育、地方、文化、传统、人力来源以及产生的财富分配都来自当地和村庄内部。当地资源开发、当地老百姓分享收益，比如说袁家村就是内生特色小镇。二是外生型特色小镇，资本、文化、产业、人才都是外来的，市场也在外面，可以成为城市经济增长点，但是不可能成为乡村振兴的牵引力，最典型的就是一个大的企业和当地政府签了合同搞特色小镇，农民迁走，圈一块地，资源来源于外面、人才来源于外面，市场也是城市人，和本地没有产生内循环，它是外循环，这样叫做外生型特色小镇。

政策支持的重点在哪里？不能什么都要，要的政策支持重点关键是当地农民能够参与进来、能够分享特色小镇的好处，当地乡村能够被辐射、被带动，这是乡村振兴支持的重点。外生无非是一个项目，但是和农村发展关系不是特别大。

外生型从政府拿地要政策，随着地方政府博弈能力的提高，地方政府现在博弈能力非常高，很多打着假投资、真拿地的概念企业到处都是，地方政府也很聪明，就知道你想干这个事儿，成本迅速上升。0地价都是过去的故事，高地价不一定能够达到。

随着农村土地改革的推荐，外来资源与村集体合作开发建设特色小镇，既可以获得政策支持，也可以大幅度降低拿地成本，这应该是未来发展的重点。