宅基地、四荒地、空心村、集体建设用地入市（经典案例）(4)

承包地：如何转让和买卖？

搞特色小镇也好、搞田园综合体离不开承包地，如何流转？如何保证长期投资？如何转让？

一、承包地：实施三权分置

大家记住三权分置，什么概念？承包地分成三个权利：土地所有权、承包权、经营权，这三个权利分开，这是中国农村土地改革最大的制度创新。分开以后，这里名堂就多了。

二、案例：重庆梁平县

给大家举一个案例，看看企业家如何拿到经营权。

重庆梁平县蟠龙镇义和村，一个小老板想搞冷水渔场，但是15亩地20户农户承包的，最后办法是农户把农保地退给集体，程序虽然有点多此一举，但是程序一个不可以少。每户1万块钱，一亩地3万块钱，除了3万块钱，4500块钱交给村集体，为什么？因为农民是承包者，产权是集体，所以都要给，根据现有法律承包这个地块50年，小老板最后把户口村本县迁过来，成为本集体经济组织的成员。

三、案例、改革的效果

以上是三权分置非常成功的典型案例，农户拿到了3万元，撂荒地变废为宝，集体经济组织获得了4500块钱的管理收益，这个小老板转过来户口获得土地的承包权和经营权。

我的建议是什么？拿到这两个权就可以投资了，法律上没有问题了，但是我的建议是，你不一定要获得这个土地承包权，意思就是不一样把户口转过来，因为只有转过来户口才能够获得这个权益，我不需要这个承包权，我就拿到经营权就可以了，也是50年，我建议你们将来签合同也好，获得经营权就可以了，现在关于城里是不是能够入户农村政策是不允许的，因为这个小老板也是一个农村的，无非就是旁边镇的，这个是可以的，你不一定可以。

四、关注：利用基本农田有哪些限制

拿到承包地有很多政策，农村承包地有三大方面：一是基本农田；二是一般农田；三是山林水塘。这里相关政策是高度不一样的，基本农田有“五不准”，我建议你基本农田不要做文章，应该干什么就干什么，因为基本农田有国家补贴，种粮食、重植物、种经济作物，这都没有问题，但是不要改变用途，不要改变地块和改变空间。

城乡建设用地增减挂钩指标也有新的政策，不允许挪动基本农田的空间。

五、关注：有关农用地的一些政策限制