宅基地、四荒地、空心村、集体建设用地入市（经典案例）(6)

三、案例：浙江桐庐通过宅基地制度改革，破除城市资本下乡的制度障碍

宅基地重要的用途有两类：一是利用这个做民宿；二是利用宅基地集中起来做产业。首先把宅基地确权，农民把宅基地卖给村集体，村集体和城市资本合作共同开发民宿，这就是我讲的为什么将来要走内生和外生企业合作路子，成本低，用地也是最佳方向。

浙江桐庐你们可以看一下，桐庐做的很好，你发展民宿可以按照这个办法解决获得乡村宅基地和住房问题。

四、案例：四川省泸县

四川泸县成熟在哪里？桐庐可以用宅基地做民宿，但是我不一定一定做民宿，做其他也可以。泸县这个项目，宅基地通过改革专门有一套宅基地的措施，最后这个县长讲，在泸县有一个项目，如果想落地根本不用征地，为什么？它有大量腾退出来的宅基地，直接将宅基地置换，入市就可以了，去年一个示范县可以腾出1万多亩土地，特色小镇采取这个办法可能是效果非常好的。

第一，宅基地有偿使用、有偿退出，本来是无偿的，但是搞成这样，法定无偿，但是节约有奖，超占有偿，退出补偿，跨去有偿，节约有奖。

第二，特别重要的是允许宅基地在县域范围内流转，原来宅基地有两个，一是不准转让给本集体经济成员之外的任何人，尤其不能卖给城里人。但是蒋大民有一句话说严格限制城市资本购买宅基地后建立大别墅搞房地产，这里政策空间特别大。

第三，转化入市，这一点非常重要，转化入市是这个指标可以买卖。大家知道，四川重庆的地票制度，这个指标是之前的，大家看泸县的做法是转让约1万亩土地，入市可以获得7亿收入。

有几点可以解决你关心的最核心问题：第一，允许城市资本下来购买宅基地三权当中最后那个权，就是经营权。第二，跨区域可以解决碎片化以后集中变成一个集中面积，有利于搞田园综合体、有利于搞特色小镇。第三，可以转让入市，潜在收益非常大。

五、购买四荒地：风险与机遇

一、四荒地的拍卖和拥有：现行政策

仍然是政策界定的四荒地概念，千万不要拿学者规定的四荒地概念来操作，因为有政策含义，政策说这个是四荒地那就是四荒地。

二、案例：购买四荒地建设田园综合体成功实践——左权县日月星辰生态庄园

左权县芹泉镇营疙道村，老支书陈拉成及5个儿女投入全家身价，用10年时间，把800亩荒地建成田园综合体，四荒地很便宜，几乎白给，这是十几年前，先生态，后生活设施，与旅游结合，搞了几年以后，开始运营起来了。他儿子和我讲投入了四五千万，但是我看看没有那么多，千万是有，但是不可能四五千万，因为所有特色材料、所有建筑形态、所有物化的东西用的都是本地的材料，这个特别好：第一，突出特色；第二，大幅度降低了成本；第三，满足了城市里到这个地方看真正原生态的乡村景色要求。最大的傻瓜就是把原生态去掉，自己花钱从城里买一套东西，把城市搬到乡村，这是愚蠢之极。