宅基地、四荒地、空心村、集体建设用地入市（经典案例）(7)

我建议大家有机会可以在10月份去看一看，漫山遍野红、黄、绿、蓝、灰、紫，生态环境特别好，路是石板路、房子是石板屋，袅袅炊烟，早上有鸡叫，晚上星星很多，拿起照相机就是乡村风俗化。成本不高，水平不低，因为这是原生态，有特色，就是挖掘地方自己的东西，任何地方都搞不出来和当地一样的，柿子熟了以后，漫山遍野是橘红色的，一个村姑穿一身红，扎一个辫子，有一个蝴蝶结，就地取材，既突出了特色，又降低了成本，田园综合体如果搞高大上我觉得有搞你就死了，这是内生型利用四荒地做田园综合体非常成功的案例。

三、潜力巨大，埋藏金矿的四荒地

四荒地法律规定买的话50年，黄山后面有一个叫做耿城镇，1996年北京一家老板买下来了，当时几千万，现在值38亿，他都不卖，几千万弄20年能够搞到38亿吗？因为在黄山后面，非常漂亮。

现在国家政策支持鼓励城市资本下去承揽四荒地，但是四荒地也有他自身的问题，它的优点是成本低，10年、8年以前几乎是白给，现在虽然不是白给，但是价格高不到那里去，关键是最大的问题是基础设施差，但是根据山西搞一个生态庄园经济，山西煤老板在10年前大规模进山买四荒地，根据山西经验，山西能够做到全国没有地方做不到。我专门去过，改变了以后整个一条山沟全部是窑洞，付之于商业设施、娱乐设施，太有特色了，购买四荒地就是购买未来。但是基础设施差一些，所以你可以选择。

六、利用集体建设用地建设特色小镇

一、集体建设用地直接发展产业：四川双流港龙工业园的案例

在集体土地上搞一个产业园，建立好基础设施，所有外来的企业进来全部是租赁，不卖，要的就是这个平台，要长久盈利，外来企业也高兴，因为厂房成本降低到最低，这是全国最好的一个案例。

这个企业家姓黄，原来是房地产老板，转型做这个，利用农村建设用地发展工业项目综合体，形成特色小镇的产业基础，政策没有障碍，但是关键是你要和农村集体经济组织良好合作。农村的空置的空心村和集体建设用地很多。

二、案例：利用废弃的集体建设用地空心村建设特色小镇

空心村虽然空置，但是土地是集体建设用地，并且成本非常低。黄岩区案例我不说了，这是内生性的。洋家乐如何利用的土地？就是空心村再改造，有什么投入？土地几乎一分钱不花，玩的就是原生态，就不增加人工的建筑，就恢复自然。

裸心谷，整个莫干山的洋家乐几乎50%-60%在空心村的基础上做的，这是非常成功的案例。比如说山西，山西有1000多个高山之巅的空心村，小村落，建筑非常好，有一些是明清的。郭亮村已经被企业进驻，山巅有一块村，原来没有路养猪不能超过68斤，因为背不下来，那里有几户结了婚，剩下光棍一大堆，年轻的生产队长永远不敢下山开会，留下老婆很危险，和我讲十几年没有下山开会了，要开带着老婆一起走。所以，村庄越封闭保存的效果越好，现在年轻人要的就是这个效果，越是探险越要去，如果发展成高山民宿，这个东西没有办法模仿，是高山之巅建立的，这些东西都是非常待开发的宝物，我到山西看到很多村都是空的，所以盯住空心村。

空心村发展特色小镇的优势，我再给大家概括一下，现成的、成熟的建设用地可供提供，前两年有一句话叫做基础设施上山、农民下山，这样你进去不是最好的机会吗，而且空心村的布局原汁原味，非常适合做原生态的特色，有一个问题是交通不便、位置偏远，有的地方环境比较差，有利必有弊。

政策工具，大家记住一个政策，就是城乡建设用地增减挂钩，这个政策是现在最有含金量的政策，已经十多年了，你们看别的部委鼓励这个、鼓励那个，没有用，你看主管部门，你看国土资源不怎么说，他们说话是算数的，剩下说话不算数。有机会大家要把这个东西搞的熟一些。

三、新政策：改革政府单一供地模式：利用集体建设用地直接建设租赁住房