宅基地、四荒地、空心村、集体建设用地入市（经典案例）(8)

这是从去年到今年，上个星期国土部长说的，改变由政府单一供地模式，主要是推进这个方面，农民集体建设用地直接供地。中央有文件，国土部有文件，但是大家看看特点。

集体土地上建设住房不走招拍挂、不用转化成国有用地、不用缴纳土地出让金，但是受到严格限制。

但是集体土地抵押贷款存在政策限制，无法融资。项目资产证券化难度大，建成后依靠出租，收回投资慢。开发主体目前政策规定是集体经济组织，这个集体经济组织，除了北上广、长三角、珠三角集体经济组织有一定实力之外，东西部比较差，但是给大家提供了机会，建议你们和集体经济组织合作共同开发。

由于它不是招拍挂，政府没有拿到钱，因此公共服务谁来掏钱做？地方政府有钱给你做可以，没有钱也有问题。

四、案例：利用集体建设用地解决特色小镇用地——北京创客小镇

最大优势是，在北京如此缺地、价格如此之高的情况下搞土地，成本很低，做成了，效果非常好。创客小镇的开发模式可能是未来集体土地和集体经济组织合作开发的典型案例。

五、问题探讨：小产权房的未来

这里存在巨大的政策空间和商机，小产权房是在集体建设用地上开发并出售的房地产项目，没有走招拍挂路子、没有缴纳土地出让金、不符合规划、不能抵押贷款、无房产证、无公共服务配套，新政策集体建设用地可以建住房，小产权与大产权房差别大幅度缩小，一个可以交易，一个只能租赁。

面临新旧小产权房如何协调，旧小产权房只能租赁不能买卖合法吗？新集体建设用地建设的租赁住房，如何解决产权、抵押贷款、公共服务配套问题？关于小产权房政策还不清晰，这两个东西差别大幅度的缩小，政策差别非常小，下一步如何有待观察。