宅基地、四荒地、空心村、集体建设用地入市（经典案例）(5)

六、利用改革弹性空间把小把戏不可持续，如何走正途拿地才有保障

用设施农用地的名义，就是温室大棚、暖房进行餐饮、住宿的建设，这个不要做。建设临时生产用房的名义修建一个水泥柱、搞一个木屋、钢架房，没有占地，这个也不是很保险。搞一些房车、搞一些移动性的东西，这些政策没有明确，但是都是搞擦边球的办法。北京昌平塑料大棚，搞来搞去开生态餐厅，后来搞成小别墅了，大棚里搞小别墅，叫做阳光房，开始租、开始卖，这个风险非常大，因为改变用了了，建议大家不要这么做。

企业与政府在拿地问题上在进行巨大博弈，我到所有地方都想拿地，但是政府不想随意出手。

如何取得农民宅基地经营权？

一、有关宅基地现行政策要点

我们国家宅基地政策很复杂，有关中国宅基地又复杂、又绕来绕去，但是我们把它归纳下来有几个要点：

第一，集体所有。宅基地是集体所有的，房子是你个人所有，这种现象在全世界只有中国这样，你们家的房子盖到别人家的土地上，这是人民公社土地政策的延续，是非常不合理的。

第二，一户只能分一宅，你是农村户口，一户分一宅，你儿子结婚取媳妇分家了再分一宅。

第三，排他性原则，就是这个东西只有本村集体经济组织成员有资格获得宅基地，而且是无偿的，房子你盖掏钱，地白给你。

但是关键点在哪里？对于在座的各位，最关键的是宅基地集体所有，个人有使用权，因为房地不可分离，所以你在宅基地上虽然是你的房子，但是如何买卖都是不受法律保护的。

二、新政策：宅基地政策的重大调整

刚才讲到，三权分置的政策从承包地这次完全应用到宅基地上了，这个非常好，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营。

中央1号文件已经说了，国土部最近上个星期蒋部长说三权分置原则扩展到宅基地领域，形势好宅基地三个权利，规范宅基地资格权、放活宅基地使用权，这个给用地提供了重大空间。17号李克强总理主持的国务院常务会议通过了这么一条，允许利用宅基地建设生产用房，创办小型加工企业，这是什么概念？这个政策已经非常宽了，看你会用不会用，不是张三的宅基地买下来建工厂，不是这样。我把碎片化的宅基地买下以后、流转过来以后，和政府合作，把它集中到一个地方，特色小镇的产业用地这样就解决了。三个村子，一个村子搞30多亩，这个村子70多亩，全部分散化、碎片化，但是集中到一个地方，你的土地就拿下了，这个空间特别大，但是操作技巧需要高一点，政策没有问题。