[ 导读 ] 房地产新人培训课程 目录 壹 认识代销业 2 叁 住宅建筑基础知识 3 一 社区部分： 3 二 单体部分： 5 伍 市场调查培训课程教案 7 一 表头部分解释 : 7 二 综合分析 8 陆 房地产开发流程 10 一 房地产综合开发的步骤及主要内容（ 4 个阶段） 10 二 基本建材知

建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

岗亭、警亭、书报亭等。

里弄房屋后天井内的天棚。

利用马路、通道及隙地所搭棚架。

阁楼。

房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

其他

在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

公用建筑面积分摊有什么规则？

公用建筑面积分摊规则

分摊原则

房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。

房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。

商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。

套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑

面积

计算方法

套内建筑面积由以下三部分组成：

A) 套（单元）内的使用面积

套内使用面积的计算应符合下列规定：

套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；

跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

B) 套内墙体面积

新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。外墙（包括山墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

内墙面装修厚度均入套内墙体面积。

c) 阳台建筑面积

原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积；

凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一般计算建筑面积；

半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一般计算建筑面积。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建

筑面积

公用建筑面积由以下两部分组成：

电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。

 

套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一般。公用建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）。

公用建筑面积分摊系数

整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

分摊的公用面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

 

房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异？

在购买期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间内净面积。因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间内净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一般再减去两内墙粉刷层厚度。上海地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖（约24公分），户内分割墙一般采用一砖或半砖。

 

叁 市场调查培训课程教案

目的：通过市场调查，获得所需要的信息，并对竞争个案作出

评价。

分类：基础市调：通过市场调查，对所从事的房地产代销行业

做基本的直观了解。

专题市调：针对性的市场调查，迅速获得所需要信息。

例如以性质划分的：办公楼市调、别墅市调、商场市场调等，以地理区域划分的：区域内个案市调，某道路沿线个案市调，以市调重点划分的：竞争个案折扣情况市调。竞争个案来客情况市调等。

市调表格分析:

一 表头部分解释: 

案名---------个案名称

投资兴建---发展商名称

企划销售---代理商名称

建筑设计---设计单位

规划用途---①楼层:多层，小高层，高层

          ②规模：单幢、小区

          ③用途:商用、住宅、商住两用

基地面积---个案占地面积

销售面积---可供销售的面积(各户型面积之和+商铺面积之和)

建筑楼层---地上和地下的楼层(地下:B   地上:F)

规划面积---最小户型面积到最大户型面积,是一个区域

主力面积---占多数房型的面积区间,是一个范围

平均单价---可售总价/可售面积

车位单价---车位价格，如可租用标明租金

单价范围---最高单价到最低单价

售楼处------售楼中心地址,有多少写多少

工地位置---工地地址

主力总价=平均单价*主力面积

可售总价=所有户型总价之和

规划户数---规划中所有户数之和

可售户数---可供销售的户数

售出户数---已售户数

销售率------已售户数/可售户数

付款折扣---列明各类付款方式可享受的优惠

特别付款---有无与众不同的付款方式（如发展商免息贷款等）

基地位置图:

1. 标明指北针

2. 标明周围道路状况，如属不知名小马路需标注出标志性建筑或道路

3. 注明河流

4. 注明是角地、边地还是中心地

二 综合分析

（一） 环境分析

环境分析需要写明个案所处的具体位置以及环境特点。如果有地段优势则必须详尽描述

环境分析内容：

1、 个案所处区域，邻近道路

2、 个案所处商圈

3、 周边交通状况，有无捷运系统、高架道路以及公交线路情况

4、 就医就学状况

5、 人文景观部分

6、 周边居住环境成熟程度

如果周边有大型公建正在施工或者为房产开发热点区域，也可写出此类开发（包括本案开发）对于环境所造成的影响

对于环境中某些有历史延革的东西或者市府计划大规模改造的情况也可叙述

（二） 发展商分析

需要写明发展商具体开发实力以及背景状况，可以包括：

1、 发展商出资状况（三资，中资，合作等）

2、 发展商背景（有无政府背景）

3、 发展商实力（注册资本大小，是否为项目公司，该楼盘投资额等）

4、 开发经验（有无开发同类产品，建设销售经验如何）

（三） 规划分析

对于产品规划做一个综合叙述，将产品的概况描述出来，同时点出规划之中的特色之处，可以包括：

5、 楼盘规模（占地面积，容积率，总户数，预计入住人口等）

6、 楼盘分期建设状况以及每期完工时间

7、 社区内道路系统配置

8、 社区内的公建配置

9、 有无会所，会所规模以及配套如何

10、 社区车位配套，与住户比例

11、 社区内绿化规划、绿化率（有无请知名公司合作）

12、 社区内景观建设（有无请知名公司合作）

13、 得房率

规划分析中必须加入面积配比表，面积配比表力求准确全面

面积配比表一

户型	面积	户数	比例
二房	？m2~？m2	？户	？%
三房	？m2~？m2	？户	？%
复式	？m2~？m2	？户	？%

面积配比表二

户型	建议户数	建议比例
二房
三房
复式

建议户数与比例可写可不写，是表达自己观点的栏目。基于对同类产品或市场的看法，可提出相应的有利于销售的面积配比

（四） 建材分析

对于个案的建材做一些必要的罗列，注重特别之处的详细介绍（比如智能化配套等）

要注重对于装修房的分析，必须指明该装修房的装修成本如何，包括装修品质如何，建材表，装修可供选择的方案，装修工程队品质如何，以及装修程度等

（五） 价格分析

首先，必须将表头部分做一次综合评述

其次，将该案的定价原则做相应分析，主要有：

1、 楼层差价分析

2、 朝向差价分析

3、 户型差价分析

4、 栋与栋差价分析

以上必须注明差价方式与差价幅度。差价幅度可用单价元/ m2或用以固定楼层为基准的百分比表示

最后，价格分析必须写明该案与行情的价差以及价格的历史变动，以利于做进一步追踪

（六） 去化分析

主要分析该案销售情况，所以必须先点明销售率，随后做更深入的分析

去化分析之中，需要将详细去化的情况分别加以介绍，也就是说明究竟个案中哪些房子好卖，哪些房子难卖，并做必要的分析：好卖与难卖的原因究竟是什么，可以是：位置，楼层，景观，朝向，价格，客户偏好等等。

（七） 客源分析

对于购买该案的客源特征做详细的描述，要避免笼统的介绍。这方面分析可包括客源区域，客源年龄，客源职业以及客源类别（单身或家庭购买），客源的收入状况以及偏好等。

（八） 媒体分析

该案选择哪些媒体做主打媒体，媒体诉求如何，不同销售阶段媒体诉求变化如何。

（九） 销售分析

对于该案的销售力量以及销售方式做一番评析，特别对于有代理公司代理销售的个案做重点分析

首先，卖场营建如何，包括：规模，形式，气氛，模型……

其次，销售人员素质以及销售方式有何特别之处

第三，有无样板房，品质如何

最后，SP活动方式与效果如何

如果有特别出众之处可以记下配合相关之厂商，对于其他一些有特别之处的地方（如卖场的选址，看板设立与引导旗的排放等）也要做必要的描述。

（十） 利多利空

利多：将所有对本案销售有利的因素详细列出

利空：将所有对本案销售不利的因素详细列出

利多利空分析将提供很大的空间，予以市调表格填写者，可以充分发挥自己对于产品的理解与市场的理解，列出自己的看法，供阅读者参考。

 

肆 房地产开发流程

一 房地产综合开发的步骤及主要内容（4个阶段）

（1）决策阶段。

这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。主要内容包括：

规划摸底 — 了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建设的可能性。

市场调查 — 通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。

可行性分析 — 经济分析、效益测算等

领导决策 — 在完成以上工作的前提下，由领导研究决定开发项目。

（2）前期阶段。

在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。主要内容包括：

申请立项 — 由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目计划，以后视前期工作进展再列入建设计划。

建设方案 — 根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。

申请用地 — 在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。

委托设计 — 建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。

动拆迁 — 上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。

三通一平 — 指施工用水、用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。

（3）工程建设阶段。

即指房屋的施工阶段。主要的工作内容包括：

施工招标 — 房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。

进度控制 — 按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。

质量监理 — 对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。

竣工验收 — 工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。

市政配套 — 市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。

交付使用 — 小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。建设单位在将建设项目交付使用前要组织房屋管理单位等进行验收，并办理房屋的移交手续。

（4）经营阶段。

实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。主要工作包括：

房屋预售 — 在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。预售或预租房地产必须报市房管局批准。

房屋销售 — 商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。

产权登记 — 商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记；房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。

（5）物业管理。

房屋交付使用后，在两年内，由房地产开发公司负责房屋管理和质量保修。两年后，由业主自行或委托有关单位或机构进行物业管理。

房地产开发中涉及的部门及批文

（1）申请选址立项

报计委           取得立项批复

报规划局         取得选址意见书

与土地局洽谈        取得土地出让合同

到住宅发展局        登记开发项目内容

（2）规划阶段

进行规划方案设计   报规划局        方案审批

进行扩初设计       报规划局        扩初批准

各项配套征询       报各配套主管部门        取得征询意见

（3）申请用地

三证一书

报规划局

取得规划用地许可证、建设用地许可证、建设工程规划许可证

报房屋土地管理局

取得建设用地批准书（内销房）或 房地产权证（外销房）

注：有偿取得土地使用权有三种方式 招标、协议、拍

卖。

（4）建设

扩初批准后       报    建委    取得施工许可证

建设过程中包括建筑、监理单位的招标、对监督站的报监、材料采购等工作，征询单位穿插其中。

（5）预销售

取得预售许可证的条件：工程进度至+0或投资≧总投资的25%。

期房→预售；现房→销售。

期房→｛竣工验收合格、交房许可证、大产证｝→现房

  （6）验收

经过质监站、水、电、煤、消防、交通设施等配套部门、住宅发展局等的验收。

三 基本建材知识

一、墙面

1. 涂料：常用于居室中大面积墙面和顶面装饰，有数百种颜色，施工简便、价格便宜、适用范围极广。

餐厅、走廊等的墙面、顶面选用的涂料要具备良好的耐老化性、保色性和较强的附着性。可选择803内墙涂料、乙丙涂料、JHN84－1内墙涂料。

一般房间走动较少的部位要选用防火、防霉等性能的，可选择VB型浮胶漆、BS系列乳胶漆、RT－171内墙涂料、206内墙涂料。

卫生间、厨房要选用耐火、防水、防霉、防沾污、易刷洗的，如JQ－831耐擦洗内墙涂料、808内墙涂料、苯丙乳胶内墙涂料、YJ－8401耐久内墙涂料。

2. 壁纸、墙布：壁纸、墙布图案丰富、色彩鲜艳、材料质地柔软，装修后效果突出，不易断裂、吸声、无味、无毒，适合书房、卧室、儿童房和客厅。

全纸壁纸：图案较多、价格便宜、性能差、不耐潮。

天然材料壁纸：用草、木、树叶等制成面层，风格古朴、自然、素雅、大方、返璞归真。

塑料壁纸：简称PVC塑料壁纸，通常分为普通壁纸、

发泡壁纸，品种多。

织物壁纸：用丝、毛、棉、麻等纤维多原料织成，色泽高雅、质地柔和。